군산 세경아파트, 왜 지금 이 공고가 뜬 걸까요?
“군산에 6천만원대 아파트가 나왔다”는 말에 눈길이 가셨죠? 이 공고는 단순한 신규 분양이 아니에요. 2001년에 지어진 민간건설 국민임대주택이 임대의무기간 5년을 훌쩍 넘겨 우선분양전환이 끝난 뒤, 기존 임차인이 분양을 포기한 세대를 일반에 공급하는 거예요. 즉, 건물 연수 25년 이상의 구축 아파트 잔여세대 공급이에요. 싸다고 무조건 좋은 건 아니니까, 꼼꼼하게 뜯어볼게요.
📋 핵심 요약 BOX
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 단지명 | 군산 세경아파트 (잔여세대) |
| 위치 | 전북특별자치도 군산시 양안로 123 (조촌동) |
| 공급 규모 | 총 153세대 (지하1층~지상15층, 1개동) |
| 주택형 | 전용 59㎡ (공급 약 25평) 단일 타입 |
| 분양가 범위 | 약 5,998만원 ~ 6,266만원 |
| 전매제한 | 없음 |
| 거주의무기간 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 없음 (단, 당첨된 청약통장은 재사용 불가) |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 규제지역 여부 | 비규제지역 |
| 입주 예정 | 2026년 12월 예정 (기존 임차인 퇴거 후) |
| 건물 연수 | 약 25년 (2001년 07월 23일 사용검사) |
| 결론 한마디 | 초저가이지만 25년 구축, 주변 신축 시세보다 낮을 수 있음 |
📅 청약 일정
| 구분 | 특별공급 | 일반공급 1순위 | 일반공급 2순위 | 당첨자 발표 | 서류접수 | 계약체결 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 일정 | 2026.07.06.(월) | 2026.07.07.(화) | 2026.07.08.(수) | 2026.07.14.(화) | 2026.07.16.(목)~07.24.(금) | 2026.07.27.(월)~07.29.(수) |
| 방법 | 청약홈(PC·모바일) / 사업주체 견본주택 현장접수 | 청약홈(PC·모바일) / 청약통장 가입은행 | 청약홈(PC·모바일) | 청약홈 | 사업주체 견본주택 | 사업주체 견본주택 |
입주자모집공고일은 2026년 06월 24일(수)이에요. 청약자격 요건(기간, 나이, 지역우선공급 등)의 판단 기준일이니 꼭 기억해두세요.
🏠 공급 대상 및 세대수
| 구분 | 주택형 | 전용면적 | 총 공급 | 특별공급 | 일반공급 |
|---|---|---|---|---|---|
| 국민 | 59타입 (전용 59㎡, 공급 약 25평) | 59.8600㎡ | 153세대 | 108세대 | 45세대 |
💰 층별 분양가 상세 (전용 59㎡)
| 층 | 호수 유형 | 분양가 | 계약금 | 잔금 |
|---|---|---|---|---|
| 1층 (양쪽 끝호) | 101호, 114호 | 5,998만원 | 500만원 | 5,498만원 |
| 1층 (중간호) | 102~113호 | 6,033만원 | 500만원 | 5,533만원 |
| 2층 | 양끝/중간 | 6,033만원 ~ 6,073만원 | 500만원 | 5,533~5,573만원 |
| 3~7층 | 다양 | 6,073만원 ~ 6,266만원 | 500만원 | – |
| 8~14층 | 다양 | 6,226만원 ~ 6,266만원 | 500만원 | – |
| 15층 | 다양 | 6,208만원 ~ 6,266만원 | 500만원 | – |
💬 “1층이 가장 싸고, 중·고층으로 갈수록 조금씩 비싸지는 구조예요. 층 차이가 커봤자 약 268만원 차이라서 가격 부담 차이는 크지 않아요.”
📌 부가가치세 없음 (전용 85㎡ 이하 주택)
📌 소유권 이전등기비용, 취득세는 분양금액에 미포함
💳 실투자금 계산
이 단지는 2001년 준공된 기존 구축 아파트의 잔여세대이기 때문에 일반 신규 분양처럼 중도금 집단대출 구조가 아니에요. 공고문 기준으로 납부 방법은 계약금 500만원 + 잔금(분양가 – 500만원)이에요. 잔금은 계약일로부터 약 1개월 내(2026.08.27.)에 완납해야 해요.
| 항목 | 최저가 기준 (5,998만원) | 최고가 기준 (6,266만원) |
|---|---|---|
| 계약금 | 500만원 | 500만원 |
| 잔금 | 5,498만원 | 5,766만원 |
| LTV 70% 주담대 (비규제) | 약 4,199만원 가능 | 약 4,386만원 가능 |
| 실제 현금 필요액 (대출 활용 시) | 약 1,799만원 | 약 1,880만원 |
또한 이 아파트에는 국민주택기금 잔액 5,803,110원(2026년 5월 기준)이 남아 있어요. 계약 전 반드시 등기사항증명서를 열람해 확인하세요.
📊 주변 시세 비교
| 인근 신축 | 입주 | 규모 | 실거래(중앙) | 평단가 |
|---|---|---|---|---|
| 조촌동 더샵디오션시티 | 2021 | 준대단지 | 3.0억 | 1,626 |
| 나운동 나운금호어울림센트럴 | 2022 | 미등록 | 2.2억 | 1,190 |
[군산시 조촌동 실거래가 (10건)]
– [조촌동] 더샵디오션시티그랑시엘2차 124.9311㎡ 20층: 6억 7500만
– [조촌동] 더샵디오션시티 103.9793㎡ 8층: 5억 6000만
– [조촌동] 더샵디오션시티그랑시엘2차 106.9571㎡ 27층: 5억 5400만
– [조촌동] 더샵디오션시티그랑시엘2차 106.9571㎡ 13층: 5억 4000만
– [조촌동] 더샵디오션시티그랑시엘2차 84.9918㎡ 25층: 4억 5200만
– [조촌동] 더샵디오션시티그랑시엘2차 84.9918㎡ 27층: 4억 4600만
– [조촌동] e편한세상디오션시티2차 84.9427㎡ 11층: 4억 1000만
– [조촌동] e편한세상디오션시티2차 84.9585㎡ 14층: 4억 1000만
– [조촌동] e편한세상디오션시티 84.9936㎡ 28층: 4억 200만
– [조촌동] e편한세상디오션시티2차 84.9585㎡ 17층: 3억 9700만
위 실거래가는 모두 신축 브랜드 아파트(더샵, e편한세상)이고, 세경아파트는 2001년 준공 비브랜드 구축이에요. 같은 조촌동 내 동일 단지 거래 데이터는 없어요. 조촌동 신축 84㎡ 기준으로 약 4억~4억 5천만원 수준인 걸 감안하면, 전용 59㎡(더 작은 평형)인 세경아파트의 시세는 이보다 낮을 가능성이 높아요. 25년 구축 비브랜드라는 점까지 고려하면, 분양가 6,000만원대가 반드시 저렴하다고 확신하기 어려우니 보수적으로 판단하시길 권해요.
🗺️ 위치 정보
📝 청약 자격 조건
입주자모집공고일(2026.06.24.) 현재 아래 조건을 충족해야 해요.
- 거주 요건: 군산시 거주자 우선 공급, 차순위로 전북특별자치도 거주자
- 나이 요건: 만 19세 이상 (또는 세대주인 미성년자 – 자녀양육, 형제자매 부양 경우)
- 주택 요건: 무주택세대구성원 (세대원 전원 무주택)
- 청약통장 요건 (1순위): 주택청약종합저축 또는 청약저축 가입 후 6개월 이상 경과, 매월 납입일에 월납입금 6회 이상 납입
- 청약통장 요건 (2순위): 위 1순위 요건 미충족자
- 재당첨 제한: 기존 당첨으로 재당첨 제한 기간 중인 자 및 세대원은 청약 불가
일반공급 당첨자 선정: 1순위는 지역우선공급(군산시→전북도) → 납입인정금액 순위 적용 (동일 시 추첨), 2순위는 추첨이에요.
⚠️ 리스크 체크
- 건물 노후: 2001년 준공으로 약 25년 경과한 구축이에요. 내·외부 별도 보수공사 없이 현 상태로 인계해요. 보일러, 도시가스, 도배, 장판, 욕실, 싱크대, 세대 열쇠, 목문, 수도배관 등 시설 노후 및 파손 가능성이 있어요. 입주 전 반드시 현장을 직접 확인하세요.
- 임차인 거주 중: 현재 각 세대에 임차인이 거주 중이에요. 계약 만기 도래 후 퇴거 시 실입주 가능하며, 2026년 11월 30일이 임대차계약 종료일이에요.
- 부합물 주의: 임차인이 설치한 부합물(추가 설치 물건 등)은 분양가에 포함되어 있지 않아요.
- 국민주택기금 잔액: 세대당 약 5,803,110원(2026년 5월 기준) 잔액이 남아있어요. 계약 전 등기사항증명서 열람 필수예요.
- 전매제한 없음: 전매 제한이 없어요. 단, 당첨 청약통장은 계약 여부와 무관하게 재사용 불가해요.
- 거주의무 없음: 거주의무 기간이 없어요.
- 대출 변수: 구축 아파트 특성상 은행 담보 평가액이 낮게 산정될 수 있어요. 사전에 대출 가능 여부를 확인하세요.
- 잔금 기한 촉박: 계약금 납부(2026.07.27.) 후 잔금 납부(2026.08.27.)까지 약 1개월밖에 안 돼요. 자금 조달 계획을 미리 세우세요.
🎯 청약가이드 평가
| 평가 항목 | 점수 | 근거 |
|---|---|---|
| 분양가 매력도 | ⭐⭐⭐ | 6천만원대 초저가이지만 25년 구축 비브랜드라 절대적 저렴함을 확신하기 어려워요. 주변 신축 59㎡급 시세 대비 추정 시세차익은 불확실해요. |
| 입지·교통 | ⭐⭐⭐ | 군산시 조촌동 위치, 더샵·e편한세상 등 신축 단지가 인근에 있어 생활 인프라는 갖춰진 편이에요. 다만 구체적인 교통 환경은 현장 확인 필요해요. |
| 청약 조건 | ⭐⭐⭐⭐ | 전매제한 없음, 거주의무 없음, 재당첨 제한 없음으로 규제가 거의 없어요. 비규제지역 LTV 70%로 대출 조건도 유리한 편이에요. |
| 종합 추천도 | ⭐⭐⭐ | 평균 3.0/5. 초저가이지만 노후 구축이라는 리스크가 분명해요. 실거주 목적 + 자금 여유 있는 분께 제한적으로 추천해요. |
🔍 관점별 분석
| 관점 | 점수 | 좋은 점 | 아쉬운 점 | 어떤 분께? |
|---|---|---|---|---|
| 🏠 실거주 목적 | 3.0 / 5 | 6천만원대로 내 집 마련 가능, 비규제지역 대출 조건 양호, 전매·거주의무 없음 | 25년 구축으로 추가 수리·리모델링 비용 필요, 임차인 퇴거 후 입주라 즉시 입주 불가, 시설 노후 예상 | 군산 지역 저예산 실수요자, 1인 가구, 신혼부부(특별공급 포함) |
| 💰 투자 목적 | 2.0 / 5 | 전매 제한 없어 즉시 매각 가능, 재당첨 제한 없음 | 25년 구축 비브랜드라 시세차익 기대 어려움, 같은 동 신축 대비 가격 경쟁력 불확실, 노후로 인한 관리비·수리비 리스크, 임차인 퇴거 후 입주까지 기간 소요 | 추천 대상이 제한적이에요. 구축 리모델링 투자에 익숙한 전문 투자자 외엔 신중히 접근하세요. |
❓ QnA
Q1. 지금 당장 입주할 수 있나요?
아니에요. 현재 각 세대에 임차인이 거주 중이에요. 공고문에 따르면 임대차계약 종료일이 2026년 11월 30일로 명시되어 있어요. 기존 임차인과 협의 후 계약 만기 도래 시 퇴거하면 실입주가 가능하며, 입주 예정 시기는 2026년 12월 예정이에요. 즉, 계약 후 약 4~5개월 후 입주를 기대할 수 있어요.
Q2. 청약통장 없이 신청할 수 있나요?
일반공급의 경우 청약통장이 있어야 해요. 1순위는 주택청약종합저축 또는 청약저축에 가입 후 6개월 이상 경과 + 6회 이상 납입이 필요해요. 2순위는 가입했으나 1순위 요건을 충족하지 못한 분이에요. 단, 기관추천 특별공급 중 장애인, 국가유공자, 철거주택 소유자(도시재생 부지제공자)는 청약통장이 필요 없어요.
Q3. 당첨되면 바로 팔 수 있나요?
네, 전매제한이 없어요. 당첨 후 계약 체결 시점부터 바로 전매(팔기)가 가능해요. 다만, 당첨된 청약통장은 계약 여부와 상관없이 재사용이 불가해요. 또한, 부동산 계약 시 계약체결일로부터 30일 이내에 관할 시장·군수·구청장에게 부동산거래 신고를 해야 하는 점 기억하세요.
🔍 정확한 시세 확인하기
이 글의 시세는 국토부 실거래가 + AI 분석 기반 추정치예요. 정확한 실시간 시세와 호가는 아래에서 직접 확인하세요.
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