파주 와동 파주운정3 A1BL LH희망상가 – 7600만원 상가임대, 월세 300만원대

📋 핵심 요약

• 예정가격: 7,601만원 (102~104호 통합)
• 위치: 경기 파주시 별하람로 53 별하람마을4단지
• 규모: 전용면적 108.6㎡ (약 33평)
• 입찰일정: 2026년 5월 27일(수) 입찰, 28일(목) 재입찰
• 임대조건: 2년 계약(최장 10년), 전대 금지
• 월임대료: 낙찰가격의 1/24 (부가세 별도)
• 입점 시기: 2026년 6월 4일~7월 15일
• 결론: 예정가격 기준 월 317만원, 수익성 검토 필요

🏢 단지 기본정보

💰 임대 조건 상세

102~104호를 통합 사용하는 조건으로, 전용면적만 108.6㎡(약 33평)에 달하는 제법 큰 규모의 상가예요. 예정가격 7,601만원 기준으로 월임대료는 약 317만원(부가세 별도)이 나오네요.

💸 실제 투자금 계산

예정가격 7,601만원을 기준으로 실제 필요한 자금을 계산해보면:

예정가격대로 낙찰된다면 계약금 1,520만원, 잔금 6,081만원으로 총 7,601만원이 필요해요. 이는 임대보증금의 개념이며, 월임대료는 별도로 매월 약 317만원(부가세 포함 시 약 349만원)을 지불해야 합니다.

상가 대출의 경우 주택과 달리 LTV 60% 수준으로 제한적이므로, 대부분의 자금을 현금으로 준비해야 할 가능성이 높아요.

📍 주변 시세 비교

파주 와동동 일대의 아파트 매매가는 평형대별로 3억 6천만원~5억 6천만원 수준이에요. 상가 임대료 관점에서 보면, 1,282세대 규모의 대단지에 위치한 상가라는 점은 긍정적이지만, 월 349만원 수준의 임대료를 감당할 업종이 많지 않을 수 있어요.

파주 지역 특성상 서울 접근성은 제한적이고, 주변이 주로 주거지역이라 상권 발달이 아직 초기 단계인 점을 고려해야 합니다.

🗺️ 위치정보

파주운정신도시 내에 위치해 있으며, 경의중앙선 운정역까지는 차량으로 약 10분 거리예요. 단지 입구에는 CU 편의점이 이미 운영 중이라고 하니, 편의점 업종은 경쟁이 될 수 있을 것 같아요.

✅ 신청 자격 및 조건

• 신청 자격: 상가를 실제 사용하고자 하는 개인 또는 법인
• 신청 방법: LH 청약플러스(apply.LH.or.kr)를 통한 인터넷 전자입찰
• 입찰보증금: 입찰희망 금액의 5% 이상
• 제한 사항: 대한민국 국민이 아닌 자, 미성년자, LH 직원 및 가족 신청 불가
• 업종 제한: 제1종·제2종 근린생활시설만 가능, 장의사·총포판매소·단란주점·안마시술소 등 불가

일반형 계약자는 공공지원형 계약자에 우선하여 업종 선택이 가능하고, 편의점(슈퍼)은 일반형 낙찰자만 선택할 수 있어요. 다만 담배권 신청은 편의점 입점자에 한해서만 가능하다고 하네요.

⚠️ 주요 리스크

• 전대 금지: 제3자에게 전대 시 계약해지, 직접 운영만 가능
• 권리금 없음: 계약 종료 시 LH에 권리금 요구 불가
• 업종 경쟁: 동종·유사업종 입점 시 경쟁 발생 가능
• 월세 부담: 매월 349만원 수준의 고정 지출
• 수익성 불확실: 신상권이라 고객 확보까지 시간 소요 예상

특히 2년 계약(최장 10년)이라는 점과 전대가 금지되어 있다는 점은 투자 관점에서는 부담스러울 수 있어요. 월 349만원의 임대료를 감안했을 때, 연매출 최소 1억 이상은 되어야 수익이 날 것 같아요.

🎯 청약가이드 평가

[한줄평] 대단지 상권이라는 장점은 있지만, 월임대료 부담과 전대 제한 등을 고려할 때 신중한 접근이 필요한 상가임대 건입니다.

🔍 관점별 분석

🏠 직접 사업 목적 (3/5점)

좋은 점: 1,282세대 대단지라 고정 고객층 확보 가능, 108㎡ 넓은 면적으로 다양한 업종 운영 가능

아쉬운 점: 월 349만원 고정비 부담, 신상권이라 초기 고객 확보에 시간 소요

적합한 업종: 식당, 카페, 학원 등 고정 매출이 보장되는 업종에 적합

💰 투자 목적 (1/5점)

좋은 점: LH 임대라 임대인 리스크는 낮음

아쉬운 점: 전대 금지로 투자 수익 창출 불가, 권리금 요구 불가로 회수 방법 제한적

투자 가능성: 단순 투자 목적으로는 부적합, 직접 운영 전제 하에서만 의미 있음

❓ 자주 묻는 질문

Q1. 월 349만원 임대료면 어느 정도 매출이 나와야 수익이 날까요?

A1. 일반적으로 임대료가 매출의 10-15%를 넘지 않아야 안정적인데, 월 349만원이면 최소 월 매출 2,500만원(연 3억) 이상은 되어야 합니다. 인건비, 재료비 등을 고려하면 더 많은 매출이 필요할 수도 있어요.

Q2. 중간에 사업이 어려워지면 계약 해지할 수 있나요?

A2. 2년 계약이므로 계약 기간 중 임의 해지는 어려울 것 같아요. LH 임대차 계약서 약관을 자세히 확인해보시고, 만약의 경우를 대비해 사업 계획을 신중하게 세우시는 게 좋겠어요.

Q3. 예정가격보다 높게 입찰해야 할 확률이 높나요?

A3. 108㎡ 넓은 면적의 상가라 경쟁이 치열하지 않을 수도 있어요. 하지만 파주운정 지역에서 이 정도 규모의 상가 공급이 많지 않다면 예정가격보다 높은 가격에 낙찰될 가능성도 있으니, 본인의 사업 계획에 맞는 상한선을 정해두고 입찰하시기 바라요.

📌 이 글을 읽고 내 청약 가점이 궁금하세요?