부천 소사3구역 재개발 분양 소식에 관심이 많으시죠? e편한세상 부천 어반스퀘어가 드디어 일반분양에 나왔어요. 8억대부터 시작하는 분양가에 실제로 내 돈이 얼마나 필요한지, 주변 시세와 비교해서 투자 가치는 어떤지 궁금하실 거예요.
재개발 사업이다 보니 조합원 분과 일반분양 분이 섞여 있고, 총 1,649세대 중 897세대만 일반분양으로 나와요. 비규제지역이라 재당첨 제한도 없고 1주택자도 청약 가능해서 경쟁이 치열할 것 같아요.
분양가부터 실투자금, 주변 시세 비교까지 꼼꼼히 분석해드릴게요. 청약 넣기 전에 꼭 확인해보세요!
📋 핵심 요약
- 분양가: 59㎡ 7.8억~8.7억원, 84㎡ 10.1억~11.4억원
- 위치: 경기도 부천시 원미구 소사동 48-21 일대
- 규모: 지하3층~지상38층, 13개동, 일반분양 897세대
- 청약일정: 특별공급 5/4(월), 1순위 5/6(수), 2순위 5/7(목)
- 전매제한: 1년 (당첨자 발표일부터)
- 거주의무: 없음
- 재당첨제한: 없음 (비규제지역)
- 입주예정: 2029년 10월
- 결론: 비규제지역 + 재개발 = 높은 경쟁률 예상, 대출 변수 체크 필수
🏢 단지 주요정보
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사업명 | e편한세상 부천 어반스퀘어 |
| 위치 | 경기도 부천시 원미구 소사동 48-21 일대 |
| 총 세대수 | 1,649세대 (일반분양 897세대) |
| 규모 | 지하3층~지상38층, 13개동 |
| 주택형 | 59㎡, 74㎡, 84㎡ |
| 입주예정 | 2029년 10월 |
| 청약 일정 | 날짜 | 방법 |
|---|---|---|
| 특별공급 | 2026.05.04(월) | 청약홈 (09:00~17:30) |
| 일반공급 1순위 | 2026.05.06(수) | 청약홈 (09:00~17:30) |
| 일반공급 2순위 | 2026.05.07(목) | 청약홈 (09:00~17:30) |
| 당첨자 발표 | 2026.05.13(수) | 청약홈 |
| 계약체결 | 2026.05.26(화)~29(금) | 주택전시관 |
💰 평형별 분양가
| 주택형 | 공급세대 | 분양가 범위 | 평균 분양가 |
|---|---|---|---|
| 59A (59.90㎡) | 169세대 | 7.8억~8.7억원 | 약 8.4억원 |
| 59B (59.77㎡) | 47세대 | 7.9억~8.6억원 | 약 8.3억원 |
| 74A (74.63㎡) | 92세대 | 9.2억~10.2억원 | 약 9.8억원 |
| 74B (74.30㎡) | 48세대 | 9.3억~10.0억원 | 약 9.7억원 |
| 84A (84.34㎡) | 34세대 | 10.1억~11.4억원 | 약 10.7억원 |
| 84B (84.60㎡) | 12세대 | 10.4억~11.0억원 | 약 10.6억원 |
💡 한줄 코멘트: 재개발이라 기존 시세보다 높게 책정됐지만, 새 아파트 프리미엄 고려하면 나쁘지 않은 수준이에요.
💳 실투자금 계산
비규제지역이고 분양가가 9억 미만/초과에 따라 대출 조건이 달라져요:
| 구분 | 분양가 9억 미만 | 분양가 9억 초과 |
|---|---|---|
| 주담대 LTV | 최대 70% | 최대 70% |
| 중도금 집단대출 | 가능 | 불가 (전액 현금) |
| 필요 현금 (59㎡ 기준) | 약 3~4억원 | 약 5~6억원 |
| 필요 현금 (84㎡ 기준) | 해당없음 | 약 7~8억원 (전액 현금) |
⚠️ 중요: 74㎡, 84㎡는 모두 분양가 9억 초과라 중도금 대출이 안 돼요. 계약금 + 중도금(60%) + 잔금(35%) 모두 현금으로 준비하셔야 해요.
📊 주변 시세 비교
| 단지명 | 면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 힐스테이트중동 | 84.94㎡ | 18층 | 11억 9,000만원 |
| 진달래마을(효성) | 84.98㎡ | 5층 | 8억 7,500만원 |
| 푸른마을(창보) | 84.96㎡ | 11층 | 8억 4,700만원 |
| 푸른마을(창보) | 84.96㎡ | 15층 | 8억 4,000만원 |
| 팰리스카운티 | 84.99㎡ | 17층 | 7억 6,500만원 |
💡 분석: 84㎡ 기준 기존 아파트 실거래가가 7.6억~11.9억원인데, 이번 분양가가 10.1억~11.4억원이에요. 새 아파트 치고는 합리적인 수준이지만, 기존 단지들과 큰 시세차익을 기대하기는 어려울 것 같아요.
📍 위치 정보
소사3구역 재개발 지역으로 부천시 원미구에 위치해요. 교통은 소사역(수도권 전철 1호선) 도보 10분 거리로 나쁘지 않아요. 부천 원도심 지역이라 생활 인프라는 충분하지만, 신도시 대비 다소 노후한 느낌이 있을 수 있어요.
✅ 청약 자격 조건
| 구분 | 자격 조건 |
|---|---|
| 지역 제한 | 부천시 거주자 우선, 수도권(서울/경기/인천) 거주자 |
| 주택 소유 | 1주택 이상 소유자도 1순위 청약 가능 |
| 청약통장 | 1순위: 12개월 + 지역별 예치금 충족 2순위: 청약통장 가입자 |
| 재당첨 제한 | 없음 (비규제지역) |
비규제지역이라 조건이 까다롭지 않아요. 1주택자도 청약 가능하고 재당첨 제한도 없어서 많은 분들이 몰릴 거예요.
⚠️ 투자 리스크
- 전매제한: 당첨자 발표일부터 1년간 전매 금지
- 대출 변수: 9억 초과 평형은 중도금 대출 불가로 현금 부담 큼
- 입주 지연: 재개발 특성상 공정 지연 가능성
- 시세차익 제한: 기존 아파트 대비 큰 시세차익 기대 어려움
- 외국인 토지거래허가: 외국인은 6㎡ 초과 시 허가 필요
🎯 결론
✅ 이런 분께 추천해요:
- 부천 지역 실거주 목적으로 새 아파트 원하시는 분
- 충분한 현금 여유가 있어 대출 부담 없는 분
- 재개발 아파트 브랜드 프리미엄 가치를 인정하는 분
❌ 이런 분은 신중하게:
- 대출에 의존해야 하는 분 (특히 74㎡, 84㎡)
- 단기 시세차익을 기대하시는 분
- 현금 여유가 부족한 분
❓ 자주 묻는 질문
Q: 59㎡도 중도금 대출이 안 되나요?
A: 59㎡는 분양가가 8억 중후반이라 일부는 9억 미만이에요. 8억대는 중도금 대출 가능하지만, 8.5억 이상은 어려울 수 있어요.
Q: 경쟁률이 얼마나 될까요?
A: 비규제지역에 재당첨 제한 없고, 1주택자도 청약 가능해서 상당한 경쟁이 예상돼요. 특히 59㎡는 10:1 이상도 가능해 보여요.
Q: 투자 가치는 어떤가요?
A: 기존 아파트 대비 큰 시세차익은 기대하기 어려워요. 실거주 목적이 아니라면 신중하게 접근하세요. 전매제한 1년도 고려해야 해요.
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