오남역 서희스타힐스 여의재 1단지, 이 글 보러 오셨죠?
경기도 남양주시 오남읍에 신축 아파트 청약 공고가 떴어요. 1,308세대 대단지 중 일반분양 180세대만 나오는 소규모 물량이라 경쟁이 어떻게 될지 궁금하신 분들 많으실 거예요. 비규제지역이라 재당첨 제한도 없고, 1주택자도 1순위 청약이 가능하다는 점에서 관심이 높은 단지예요. 분양가부터 청약 일정, 실투자금까지 PDF 공고문 기반으로 꼼꼼하게 정리해드릴게요.
📋 핵심 요약 BOX
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 단지명 | 오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 |
| 위치 | 경기도 남양주시 오남읍 양지리 101번지 일원 |
| 규모 | 지하 3층 ~ 지상 31층, 14개동, 총 1,308세대 중 일반분양 180세대 |
| 주택 유형 | 민영주택, 민간택지, 비규제지역 |
| 분양가 범위 | 59A타입 5억 1,500만원 ~ 84타입 7억 1,900만원 |
| 전매제한 | 당첨자 발표일로부터 6개월 (성장관리권역) |
| 거주의무기간 | 없음 |
| 재당첨제한 | 없음 (비규제, 분양가상한제 미적용) |
| 입주예정 | 2030년 08월 예정 |
| 결론 한 줄 | 소규모 물량 + 비규제 + 재당첨 無, 실수요 실거주형에 적합 |
🏢 단지 주요정보 & 청약 일정
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 해당지역 우선 | 경기도 남양주시 거주자 |
| 기타지역 | 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시) 거주자 |
| 규제지역 여부 | 비규제지역 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 택지유형 | 민간택지 |
| 구분 | 일정 |
|---|---|
| 입주자모집공고일 | 2026.08.13.(목) |
| 특별공급 접수 | 2026.08.24.(월) |
| 일반공급 1순위 | 2026.08.25.(화) |
| 일반공급 2순위 | 2026.08.26.(수) |
| 당첨자 발표 | 2026.09.01.(화) |
| 서류접수 | 2026.09.03.(목) ~ 2026.09.06.(일) |
| 계약체결 | 2026.09.14.(월) ~ 2026.09.16.(수) |
💰 평형별 분양가 & 공급세대수
총 일반분양 180세대 중 특별공급 89세대, 일반공급은 91세대예요. 일반인이 청약할 수 있는 물량은 사실상 91세대뿐이라는 점, 꼭 기억하세요!
| 타입 | 전용면적 | 공급 평 환산 | 총세대 | 특별공급 | 일반공급 | 최저 분양가 | 최고 분양가 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 59A | 59.7153㎡ | 약 25평 | 83세대 | 43세대 | 40세대 | 5억 1,500만원 (1층) | 5억 5,400만원 (26층↑) |
| 59B | 59.9642㎡ | 약 25평 | 63세대 | 32세대 | 31세대 | 5억 1,000만원 (1층) | 5억 4,800만원 (26층↑) |
| 75 | 75.4603㎡ | 약 30평 | 19세대 | 8세대 | 11세대 | 6억 1,500만원 (1층) | 6억 5,900만원 (26층↑) |
| 84 | 84.9596㎡ | 약 34평 | 15세대 | 6세대 | 9세대 | 6억 7,000만원 (1층) | 7억 1,900만원 (26층↑) |
💬 59㎡(약 25평)이 5억 초반대, 84㎡(약 34평)이 최고 7억 1,900만원이에요. 오남읍 기준으로 신축 브랜드 단지 가격이라는 점을 감안하면 “저렴하다”고 단정짓긴 어렵지만, 인근 구축 대비 신축 프리미엄을 어떻게 보느냐가 핵심이에요.
💳 실투자금 계산 (비규제지역 기준)
이 단지는 비규제지역이에요. 2026년 현행 기준 비규제지역 LTV는 최대 70%까지 적용 가능해요. 중도금 집단대출은 분양가에 관계없이 가능(2024년부터 9억 초과 제한 폐지)하며, 계약금 10% + 중도금 60% + 잔금 30% 구조예요.
| 타입 | 분양가 (중간층 기준) | 계약금 (10%) | 중도금 (60%, 대출 가능) | 잔금 (30%) | 최소 현금 필요액 |
|---|---|---|---|---|---|
| 59A (5~15층) | 5억 3,700만원 | 약 5,370만원 | 약 3억 2,220만원 | 약 1억 6,110만원 | 약 5,370만원 이상 |
| 75 (5~15층) | 6억 4,000만원 | 약 6,400만원 | 약 3억 8,400만원 | 약 1억 9,200만원 | 약 6,400만원 이상 |
| 84 (5~15층) | 6억 9,800만원 | 약 6,980만원 | 약 4억 1,880만원 | 약 2억 940만원 | 약 6,980만원 이상 |
📌 중도금은 집단대출로 처리 가능해요. 잔금은 비규제지역 LTV 70% 적용 시 상당 부분 주담대로 충당 가능하지만, 실제 대출 한도는 개인 신용·소득·DSR 규제에 따라 달라질 수 있어요. 잔금 납부 시점은 입주지정기간 만료일 또는 열쇠 수령일 중 먼저 도래하는 날이에요.
📌 납부 일정: 계약금 1차(계약 시) + 2차(계약 후 1개월 이내), 중도금 6회 분할(2026.10월 ~ 2029.07월), 잔금 입주 시 납부 구조예요.
📊 주변 시세 비교
| 인근 신축 | 입주 | 규모 | 실거래(중앙) | 평단가 |
|---|---|---|---|---|
| 다산동 다산자이아이비플레이스 | 2021 | 준대단지 | 11.8억 | 4,625 |
| 별내동 별내자이더스타 | 2023 | 준대단지 | 11.1억 | 4,331 |
| 다산동 다산펜테리움리버테라스Ⅱ | 2019 | 미등록 | 9.6억 | 3,718 |
| 다산동 다산자이폴라리스 | 2021 | 준대단지 | 9.3억 | 3,621 |
| 다산동 다산한강반도유보라 | 2019 | 대단지 | 8.7억 | 3,394 |
| 다산동 다산신안인스빌퍼스트리버 | 2019 | 준대단지 | 8.5억 | 3,307 |
[남양주시 오남읍 양지리 실거래가 (5건)]
– [오남읍 양지리] 대림e편한세상2단지 84.954㎡ 11층: 4억 7500만
– [오남읍 양지리] 성호 84.93㎡ 9층: 2억
– [오남읍 양지리] 삼신 59.63㎡ 13층: 1억 9000만
– [오남읍 양지리] 양지 59.52㎡ 14층: 1억 7900만
– [오남읍 양지리] 성호 59.95㎡ 1층: 1억 6350만
📌 주변 실거래가 데이터를 보면, 같은 오남읍 양지리 기준으로 구축 84㎡가 최고 4억 7,500만원(대림e편한세상 2단지) 수준이에요. 이번 분양 84㎡ 최고가가 7억 1,900만원이라는 점을 감안하면, 신축 브랜드 프리미엄이 상당 부분 반영된 가격이에요. 구축 대비 신축 브랜드 프리미엄(약 20~30%)을 감안해도 격차가 있으므로, 분양가 자체가 저평가됐다고 보기는 어렵고, 입지 가치 성장 여부와 신축 선호도를 종합적으로 판단해야 해요. 같은 단지 거래 데이터가 없어 시세 추정의 정확도가 낮으니 호갱노노 등에서 직접 확인하세요.
🗺️ 위치 정보
✅ 청약 자격 조건
입주자모집공고일(2026.08.13.) 기준으로 경기도 남양주시 거주자 또는 수도권(경기도·서울·인천) 거주자, 만 19세 이상 또는 세대주인 미성년자(자녀양육·형제자매부양)가 청약 가능해요. 재외동포·외국인도 포함돼요.
- 특별공급: 청약통장 6개월 이상 + 지역별·면적별 예치금 충족 (기관추천 일부 통장 불필요)
- 일반공급 1순위: 청약통장 12개월 이상 + 지역별·면적별 예치금 충족
- 일반공급 2순위: 청약통장 가입 후 1순위 미해당자
- 1주택 이상 소유자도 1순위 청약 가능 (비규제·비청약과열지역)
- 재당첨 제한 없음 (기존 당첨 이력 있어도 청약 가능)
- 신혼부부·생애최초·신생아 특별공급은 소득·자산 기준 적용
- 노부모부양 특별공급은 세대주 요건 필요
- 특별공급은 무주택세대구성원 대상 1세대 1주택, 한 차례 한정 (출산특례 등 예외 있음)
⚠️ 일반공급 91세대만 일반인 신청 가능해요. 특별공급 89세대는 해당 요건을 갖춰야만 신청할 수 있어요.
⚠️ 리스크 체크
- 전매제한 6개월: 당첨자 발표일(2026.09.01.)로부터 6개월간 전매 불가. 이후에는 자유롭게 거래 가능해요.
- 거주의무 없음: 입주 후 바로 임대 가능해요.
- 입주 2030년 08월 예정: 공정에 따라 변동 가능, 4년 이상 기다려야 해요.
- 중도금 대출 변수: 집단대출 알선이 사업주체·시공사의 의무사항이 아니에요. 정부정책·금융기관 사정으로 대출이 불가할 수 있으니 개인 자금 계획을 반드시 세우세요.
- 소규모 일반분양: 91세대라 청약 경쟁이 치열할 수 있어요. 특히 84㎡는 9세대뿐이에요.
- 가점제 당첨 시 2년 제한: 가점제로 당첨되면 당첨일로부터 2년간 다른 민영주택 가점제 청약이 제한돼요.
- 당첨자 5년간 1순위 제한: 당첨 후 세대원 포함 5년간 투기과열지구·청약과열지역 1순위 접수가 제한돼요.
🎯 청약가이드 평가
| 항목 | 평가 | 근거 |
|---|---|---|
| 분양가 매력도 | ⭐⭐⭐ | 오남읍 구축 대비 신축 프리미엄 반영, 분양가가 저평가됐다고 보기 어려움. 신축 브랜드 가치는 인정되나 구축 시세와 격차 큼. |
| 입지·교통 | ⭐⭐⭐ | 오남역 인근 위치, 수도권 외곽 성장관리권역. GTX 등 광역교통 직접 수혜는 없지만 1,308세대 대단지 생활인프라 기대. |
| 청약 조건 | ⭐⭐⭐⭐⭐ | 재당첨 제한 없음, 거주의무 없음, 전매제한 6개월(짧음), 1주택자도 1순위 가능. 청약 조건 자체는 최상급. |
| 종합 추천도 | ⭐⭐⭐ | 청약 조건은 우수하나 분양가 메리트와 입지가 보통 수준. 실거주 신축 수요에게는 의미 있는 선택. |
[한줄평] 청약 조건 자체는 국내 최고 수준이에요. 다만 오남읍 입지와 분양가 수준을 냉정하게 바라보고, 실거주 목적이라면 충분히 고려해볼 만하지만 투자 수익 기대치는 낮게 잡는 게 현실적이에요.
🔍 관점별 분석
🏠 실거주 목적 (3.5/5점)
- 좋은 점: 지하 3층~지상 31층, 14개동 1,308세대 대단지로 생활편의시설이 잘 갖춰질 가능성이 높아요. 신축 브랜드 아파트 생활환경을 경기 외곽에서 5~7억대에 누릴 수 있어요. 거주의무 없음.
- 아쉬운 점: 입주가 2030년 8월로 4년 이상 기다려야 해요. 오남읍은 수도권 내에서도 외곽에 해당하여 서울 접근성이 다소 불리해요.
- 어떤 가구에 맞나: 남양주 오남·진접 권역에 직장이 있거나, 수도권 신축 아파트에서 자녀를 키우고 싶은 30~40대 실수요 가족에게 어울려요.
💰 투자 목적 (2.5/5점)
- 좋은 점: 재당첨 제한 없음, 전매 6개월 후 가능, 거주의무 없음이라 투자 유연성은 높아요. 대단지 신축이라 임대 수요는 있을 수 있어요.
- 아쉬운 점: 현재 오남읍 구축 84㎡가 4억 7,500만원 수준인데, 신축 84㎡를 7억대에 분양받는 구조라 단기 시세차익 기대는 어려워요. 수도권 광역교통망 수혜가 직접적이지 않아 장기 상승 모멘텀도 불확실해요.
- 단기·장기 매도 가능성: 전매 6개월 후 처분 가능하나, 프리미엄 형성이 쉽지 않을 수 있어요. 장기 보유 시 신축 프리미엄 유지가 핵심 변수예요.
❓ 자주 묻는 질문 (QnA)
Q1. 1주택자도 청약할 수 있나요?
네, 가능해요! 이 단지는 비투기과열지구·비청약과열지역에 해당하여 1주택 이상 소유자도 일반공급 1순위 청약 접수가 가능해요. 다만 당첨된 청약통장은 계약 여부와 관계없이 재사용이 불가하니 신중하게 결정하세요.
Q2. 특별공급 당첨 이력이 있는데 청약할 수 있나요?
재당첨 제한이 없는 단지라, 기존 주택 당첨 이력이 있어도 청약이 가능해요. 단, 특별공급은 여전히 1세대 1회 한정이 원칙이므로 이전에 특별공급으로 당첨된 이력이 있다면 특별공급 재신청은 불가해요 (출산특례 등 예외 제외). 일반공급은 자유롭게 신청 가능해요.
Q3. 중도금 대출은 무조건 나오나요?
2026년 현행 기준으로 중도금 집단대출은 분양가에 관계없이 신청 가능해요(9억 초과 제한은 2024년부터 폐지됨). 다만 사업주체·시공사의 대출 알선이 의무사항은 아니며, 정부 정책이나 금융기관 사정에 따라 대출이 불가하거나 조건이 변경될 수 있어요. 중도금을 본인 자금으로 납부해야 할 상황도 대비하는 게 좋아요.
🔍 정확한 시세 확인하기
이 글의 시세는 국토부 실거래가 + AI 분석 기반 추정치예요. 정확한 실시간 시세와 호가는 아래에서 직접 확인하세요.
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