철산자이 더 헤리티지 무순위, 왜 지금 주목받나요?
광명시 철산동에 들어선 철산자이 더 헤리티지의 미계약 잔여 세대가 무순위(사후) 청약으로 나왔어요. 총 4세대, 전용 59㎡ 타입만 공급되는 소규모 줍줍이에요. 최초 당첨자 발표일(2023.01.04.)로부터 3년간의 전매제한이 이미 도과(지남)해서 당첨 후 전매 가능한 상태예요. 분양가는 7억 1,700만 원 ~ 8억 800만 원으로, 철산역 인근 신축 자이 브랜드 단지를 이 가격에 잡을 수 있는 기회인지 살펴볼게요.
📋 핵심 요약 BOX
🏢 단지명: 철산자이 더 헤리티지
📍 위치: 경기도 광명시 철산동 235번지 일원
🏗️ 규모: 지하 3층, 지상 40층, 23개동, 총 3,804세대 중 잔여 4세대
🛋️ 평형: 전용 59㎡(59A 3세대 / 59C 1세대)
💰 분양가: 7억 1,700만 ~ 8억 800만 원
📅 청약접수: 2026.09.22.(화)
📣 당첨자 발표: 2026.09.29.(화)
📝 계약체결: 2026.10.07.(수) 10:00~15:00
🔒 전매제한: 전매제한 기간 이미 도과 (현재 전매 가능)
🏠 거주의무기간: 최초 입주가능일(2025.05.30.)로부터 2년
⚠️ 재당첨제한: 당첨 시 10년 적용 (투기과열지구 + 분양가상한제)
🔑 입주지정기간: 2026.10.07.(수) ~ 2026.11.16.(월)
✅ 결론: 단 4세대, 경쟁 치열하겠지만 전매 이미 풀린 철산 신축 자이를 분양가로 잡을 기회예요
📌 단지 주요정보 & 청약일정
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 주택유형 | 민영 아파트 |
| 규제지역 | 투기과열지구 / 청약과열지역 |
| 분양가상한제 | 적용 |
| 청약자격 | 무순위 공고일 현재 경기도 거주 무주택세대구성원 |
| 청약통장 | 가입 여부 무관 |
| 외국인 | 청약 불가 |
| 구분 | 일정 | 방법 |
|---|---|---|
| 무순위(사후) 공고일 | 2026.09.17.(목) | – |
| 청약접수 | 2026.09.22.(화) 09:00~17:30 | 청약홈(PC·모바일), 현장접수 불가 |
| 당첨자 발표 | 2026.09.29.(화) | 청약홈 |
| 서류접수 | 2026.10.01.(목)~10.02.(금) 10:00~17:00 | 분양사무소 (서울 강남구 자이갤러리 1F) |
| 계약체결 | 2026.10.07.(수) 10:00~15:00 | 분양사무소 방문 |
💰 평형별 분양가 상세
| 타입 | 동·호 | 전용면적 | 분양가(계) | 계약금(10%) | 잔금(90%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 59A | 120동 3106호 | 59.96㎡(공급 약 24평) | 8억 800만 | 8,080만 | 7억 2,720만 |
| 121동 304호 | 59.96㎡(공급 약 24평) | 7억 1,700만 | 7,170만 | 6억 4,530만 | |
| 122동 1205호 | 59.96㎡(공급 약 24평) | 7억 5,500만 | 7,550만 | 6억 7,950만 | |
| 59C | 123동 1101호 | 59.94㎡(공급 약 24평) | 7억 5,700만 | 7,570만 | 6억 8,130만 |
👉 한줄 코멘트: 같은 타입(59A)인데 동·호에 따라 분양가 차이가 약 9천만 원이나 나요. 121동 304호(저층)가 가장 저렴하고, 120동 3106호(31층)가 가장 비싸요. 층수와 동 위치에 따른 가격 차이이니 본인 우선순위에 맞게 신청하세요. ※ 발코니 확장비(약 405만~469만), 플러스옵션·유상옵션 비용은 분양가에 별도 추가예요.
이 아파트는 2025년 5월 준공이 완료되어 기존 계약 당시 선택된 발코니 확장 및 유상옵션이 이미 시공된 상태예요. 변경·추가·취소가 불가하며, 해당 품목 전체를 수락하는 조건으로만 계약이 가능해요.
– 121동 304호: 발코니확장 4,057,000원 / 유상옵션(시스템에어컨 3대) 3,340,000원
– 120동 3106호: 발코니확장 4,057,000원 / 플러스옵션(마감 Style_up 바닥재) 1,870,000원 / 유상옵션(시스템에어컨 3대) 3,340,000원 (120동은 유상옵션 있음)
– 122동 1205호: 발코니확장 4,057,000원 / 유상옵션(시스템에어컨 4대) 4,250,000원
– 123동 1101호: 발코니확장 4,692,000원 / 유상옵션(시스템에어컨 3대+광파오븐) 3,880,000원
💳 실투자금 계산 (무순위 자금 구조)
이 단지는 2025년 5월에 준공 완료된 단지예요. 무순위 공급이고 준공이 끝났기 때문에 중도금 단계가 없어요. 계약금 10% + 잔금 90% 구조로, 입주지정기간(2026.10.07.~2026.11.16.) 내에 잔금을 전부 납부해야 해요.
잔금은 주택담보대출(주담대)을 활용할 수 있어요. 단, 이 단지는 투기과열지구이고 분양가가 7~8억대이므로 아래 기준이 적용돼요.
| 동·호 | 분양가 | 계약금(10%) | 주담대 추정(LTV 40%, 최대 6억) | 실투자금 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 121동 304호 | 7억 1,700만 | 7,170만 | 약 2억 8,680만 (40%) | 약 4억 3,020만 |
| 122동 1205호 | 7억 5,500만 | 7,550만 | 약 3억 200만 (40%) | 약 4억 5,300만 |
| 123동 1101호 | 7억 5,700만 | 7,570만 | 약 3억 280만 (40%) | 약 4억 5,420만 |
| 120동 3106호 | 8억 800만 | 8,080만 | 약 3억 2,320만 (40%) | 약 4억 8,480만 |
– 투기과열지구 무주택자 기준 LTV 40% 적용 (다주택자 LTV 0%로 대출 불가)
– 준공 완료 후 소유권보존등기·이전등기 완료 시점에 따라 주담대 가능 금융기관이 제한될 수 있어요 (후취담보대출 승인 금융기관만 가능)
– 잔금 납부 마감일 이후 연체료 발생, 입주기간 종료일로부터 20일 이내 미납 시 계약 해지 및 계약금 위약금 귀속 가능
– 발코니 확장비·유상옵션 비용도 계약금 10%, 잔금 90%로 별도 납부해야 해요
📊 주변 시세 비교
| 인근 신축 | 입주 | 규모 | 실거래(중앙) | 평단가 |
|---|---|---|---|---|
| 철산동 철산역롯데캐슬&SKVIEW클래스티지 | 2022 | 미등록 | 13.9억 | 7,636 |
| 철산동 철산센트럴푸르지오 | 2021 | 미등록 | 12.6억 | 6,943 |
| 광명동 광명푸르지오포레나 | 2023 | 미등록 | 11.5억 | 6,321 |
| 광명동 호반써밋그랜드에비뉴 | 2024 | 미등록 | 10.3억 | 5,693 |
| 광명동 광명푸르지오센트베르 | 2022 | 미등록 | 10.0억 | 5,561 |
| 광명동 광명아크포레자이위브 | 2021 | 미등록 | 10.1억 | 5,538 |
[광명시 실거래가 (10건)]
– [일직동] 유-플래닛태영데시앙 84.863㎡ 46층: 15억 5000만
– [일직동] 유-플래닛태영데시앙 84.863㎡ 46층: 15억 5000만
– [철산동] 철산역롯데캐슬&SKVIEW클래스티지 59.98㎡ 17층: 14억 9500만
– [철산동] 철산래미안자이 84.35㎡ 25층: 14억 6500만
– [광명동] 광명푸르지오포레나 84.9648㎡ 3층: 13억
– [하안동] 이편한세상센트레빌 84.98㎡ 15층: 12억 8500만
– [하안동] 이편한세상센트레빌 59.982㎡ 28층: 11억 7000만
– [소하동] 광명소하휴먼시아7단지 135.65㎡ 10층: 11억 5000만
– [하안동] 이편한세상센트레빌 59.982㎡ 16층: 11억 5000만
– [광명동] 광명해모로이연 123.873㎡ 17층: 11억
실거래 데이터에서 같은 철산동의 철산역롯데캐슬&SKVIEW클래스티지 59.98㎡가 14억 9,500만 원에 거래됐어요. 철산자이 더 헤리티지는 해당 단지보다 규모가 크고(3,804세대 대단지) 브랜드도 자이로 비슷한 급이에요. 같은 단지 동일 평형의 직접 거래 데이터는 비교 데이터에 없지만, 인근 신축 59㎡ 시세가 약 11억 7,000만 ~ 14억 9,500만 원대를 형성하고 있는 점을 감안하면, 이번 분양가(7억 1,700만 ~ 8억 800만 원)는 추정 시세 대비 상당한 차이가 있어요. 다만 이는 추정이며, 같은 단지 내 실거래 데이터가 직접 확인되지 않으므로 호갱노노, 국토부 실거래가 공개시스템에서 반드시 직접 확인하시길 권장해요.
🗺️ 위치 정보
✅ 청약 자격 조건
- 거주지 요건: 무순위(사후) 입주자모집공고일(2026.09.17.) 현재 경기도에 거주하는 분
- 주택 요건: 무주택세대구성원 (세대원 전원이 주택 미소유)
- 청약통장: 가입 여부와 무관하게 신청 가능
- 외국인: 청약 불가
- 장기해외체류자: 청약 불가 (출입국 기록 계속 90일 초과 시)
- 신청 불가 대상: 동 주택 기존 계약자·예비입주자로 추가입주자 선정된 분 / 기존 당첨 후 미계약자 / 재당첨 제한 기간 중인 분 및 그 세대원 / 부적격·공급질서교란 제한 중인 분
- 1인 1건: 같은 당첨자 발표일에 1인 1건만 신청 가능, 2건 이상 중복 시 모두 무효
청약통장 없어도 돼요! 경기도 거주 무주택자라면 누구든 신청 가능해요. 단, 세대 내 1명이라도 주택을 보유하고 있으면 신청 자체가 불가해요.
⚠️ 주요 리스크
| 항목 | 내용 | 리스크 수준 |
|---|---|---|
| 전매제한 | 최초 당첨자 발표일(2023.01.04.)로부터 3년 적용 → 이미 도과, 현재 전매 가능 | ✅ 해소됨 |
| 거주의무기간 | 최초 입주가능일(2025.05.30.)로부터 2년 → 2027.05.30.까지 실거주 의무 | ⚠️ 잔여 약 8개월 |
| 재당첨제한 | 당첨 시 10년간 재당첨 제한 (투기과열지구 + 분양가상한제) | 🔴 매우 강함 |
| 대출 리스크 | 준공 완료 단지로 후취담보 가능 금융기관 제한 / 투기과열지구 LTV 40% | ⚠️ 주의 필요 |
| 옵션 강제 수락 | 발코니 확장·유상옵션 기시공, 변경·취소 불가. 전부 수락 조건만 계약 가능 | ⚠️ 확인 필수 |
| 1순위 제한 | 당첨자 및 세대원은 당첨자 발표일로부터 5년간 투기과열지구·청약과열지역 1순위 제한 | 🔴 주의 |
거주의무기간이 2027년 5월 30일까지예요. 공고일(2026.09.17.) 기준으로 잔여 거주의무기간이 약 8개월 남아 있어요. 당첨 후 실거주 의무를 채우지 않으면 관계 법령에 따라 제재를 받을 수 있으니 반드시 확인하세요.
🎯 청약가이드 평가
| 평가 항목 | 점수 | 근거 |
|---|---|---|
| 분양가 매력도 | ⭐⭐⭐⭐⭐ | 인근 동일 평형 신축 시세(11억~15억) 대비 7~8억대 분양가, 상당한 가격 메리트 추정 |
| 입지·교통 | ⭐⭐⭐⭐ | 철산역 인근 대단지, 광명시 핵심 주거지역. 서울 접근성 우수하나 직주접근성은 목적지 따라 상이 |
| 청약 조건 | ⭐⭐⭐ | 전매제한 해소는 긍정적. 그러나 거주의무 잔여, 재당첨 10년·1순위 5년 제한, 대출 제약 복합 |
| 종합 추천도 | ⭐⭐⭐⭐ | 평균 4.0/5. 분양가 매력이 크지만 규제와 자금 부담 고려 필요 |
🔍 관점별 분석
🏠 실거주 목적 (4.5/5점)
✅ 좋은 점: 철산역 인근 자이 브랜드 대단지(3,804세대), 분양가상한제 적용으로 시세 대비 저렴한 분양가 확보. 준공 완료 단지라 즉시 입주 가능하고 발코니 확장·에어컨 등 주요 옵션도 기시공 상태예요.
❌ 아쉬운 점: 전용 59㎡(공급 약 24평) 소형이라 3~4인 가구에는 다소 좁을 수 있어요. 거주의무기간 잔여 약 8개월 실거주 필수. 잔금 마련 기간이 짧아요(입주지정기간 내 일시 납부).
👍 어떤 가구에 맞나요?: 1~2인 가구, 신혼부부, 철산·광명 지역 실거주 희망자. 장기 거주 의향이 있는 분.
💰 투자 목적 (3.5/5점)
✅ 좋은 점: 전매제한이 이미 해소되어 당첨 후 즉시 매도 가능(거주의무기간 준수 조건). 철산 신축 신도시급 입지, 대단지 브랜드 프리미엄으로 시세 유지력이 높을 것으로 추정돼요.
❌ 아쉬운 점: 거주의무기간(~2027.05.30.) 중 임의 양도 불가. 재당첨 10년 제한으로 다음 청약 기회 제약. 투기과열지구 LTV 40%로 실투자금 부담 커요(4억 이상). 단기 시세차익 실현은 거주의무 종료 후 가능.
📈 단기·장기 가능성: 거주의무(약 8개월) 완료 후 매도 가능. 광명시 신축 단지 수요 꾸준해 장기 보유 시 시세 상승 기대 가능하나, 규제지역 특성상 대출·세금 부담 고려 필요해요.
❓ Q&A
Q. 경기도 거주자라면 어디에 살아도 다 신청할 수 있나요?
A. 네, 경기도 내 어느 시·군에 거주하든 상관없어요. 광명시 거주자뿐 아니라 경기도 전역에 주민등록이 되어 있는 무주택세대구성원이라면 모두 신청 가능해요. 단, 공고일(2026.09.17.) 현재 경기도 주민등록이 되어 있어야 해요.
Q. 당첨되면 거주의무기간 동안 무조건 살아야 하나요? 전세를 주면 안 되나요?
A. 거주의무기간(최초 입주가능일 2025.05.30.로부터 2년, 즉 2027.05.30.까지) 동안은 실거주 의무가 있어요. 이 기간 중 임대(전·월세)를 주는 것은 원칙적으로 허용되지 않으며, 위반 시 관계 법령에 따른 제재가 있을 수 있어요. 2026년 10월 계약 시 잔여 거주의무기간은 약 7~8개월이에요.
Q. 4세대 중 원하는 동·호수를 직접 선택할 수 있나요?
A. 아니요, 직접 선택은 불가해요. 청약홈에서 주택형(59A 또는 59C)을 선택한 뒤 한국부동산원의 무작위 추첨으로 당첨자 및 동·호수가 배정돼요. 각 동·호마다 분양가가 다르니 평균적인 가격 수준을 확인하고 신청하세요. 예비입주자 추첨 및 계약 일정은 추후 개별 통보 예정이에요.
🔍 정확한 시세 확인하기
이 글의 시세는 국토부 실거래가 + AI 분석 기반 추정치예요. 정확한 실시간 시세와 호가는 아래에서 직접 확인하세요.
청약가이드(guide-apt.com)를 운영하며 일반분양·무순위·LH 공고를 매일 정리해서 안내하고 있어요. 청약홈, LH 청약플러스 등 공식 자료를 출처로 합니다. 잘못된 정보가 있으면 [문의하기]로 알려주시면 수정합니다.
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