경기 화성 야목역 서희스타힐스 그랜드힐 임의공급 – 23세대 잔여, 59·84㎡ 청약 넣어도 될까?

📢 이 글을 찾아오셨다면

경기 화성시 비봉면에서 조합원 취소분 임의공급이 나왔어요. 청약통장 없이도 신청 가능한 줍줍 형태라, 무주택이든 유주택이든 만 19세 이상이면 누구나 도전할 수 있는 기회예요. 총 23세대 잔여분이고, 59㎡·84㎡ 두 평형대가 나왔는데요. 분양가 수준이나 자격 조건, 실투자금이 어떻게 되는지 꼼꼼히 살펴볼게요.

🗂️ 핵심 요약 BOX

📋 단지 주요정보 & 청약 일정

🏠 평형별 공급 현황 및 분양가

💬 한줄 코멘트: 59㎡(약 24평)가 4억 초반대, 84㎡(약 34평)가 5억 중반대예요. 비봉면 위치 특성상 분양가 자체는 그리 높지 않지만, 주변 시세와 비교했을 때 큰 차이가 없다는 점은 아래 시세 섹션에서 자세히 살펴볼게요.

💸 실투자금 계산

이 단지는 미준공 단지(입주 2029년 10월 예정)의 임의공급이에요. 공고문에 중도금 일정이 명시되어 있으므로, 일반 분양과 유사하게 계약금→중도금→잔금 구조로 납부해요.

납부 구조 (공고문 기준):
– 계약금: 5% (1차 계약 시 + 2차 계약일로부터 30일 이내)
– 중도금: 60% (6회 분납, 2026.10.31. ~ 2029.02.23.)
– 잔금: 35% (입주지정기간 만료일 또는 입주일 중 선 도래일)

비규제지역이므로 LTV 최대 70%까지 적용 가능해요. 중도금 집단대출도 분양가 관계없이 가능(2024년부터 9억 초과 제한 폐지)해요.

⚠️ 실투자금은 중도금 대출을 최대한 활용하고 잔금 주담대(LTV 70% 비규제지역)를 받는 경우의 최소 추정치예요. 개인 신용도·소득·기존 대출 현황에 따라 실제 대출 한도는 달라질 수 있으니 금융사에 직접 확인하세요.

📊 주변 시세 비교

[화성시 효행구 실거래가 (10건)]
– [봉담읍 상리] 중흥에스클래스에듀파크 84.7285㎡ 13층: 6억 1800만
– [봉담읍 상리] 중흥에스클래스에듀파크 84.3569㎡ 20층: 6억 1000만
– [봉담읍 상리] 중흥에스클래스에듀파크 84.3569㎡ 20층: 6억 1000만
– [봉담읍 동화리] 봉담자이라피네 84.9872㎡ 13층: 5억 9800만
– [봉담읍 동화리] 봉담자이라피네 84.9854㎡ 5층: 5억 8000만
– [봉담읍 상리] 중흥에스클래스더퍼스트 72.187㎡ 5층: 5억 3000만
– [봉담읍 상리] 중흥에스클래스에듀시티 59.9478㎡ 2층: 4억 6500만
– [비봉면 삼화리] 우미린더퍼스트 84.9927㎡ 16층: 4억 5800만
– [기안동] 화성우방아이유쉘MEGACITY2단지 84.5361㎡ 13층: 4억 5100만
– [봉담읍 와우리] 봉담한신더휴에듀파크 84.7498㎡ 25층: 4억 5000만

📌 시세 해석 포인트: 비봉면 인근(삼화리 우미린더퍼스트) 84㎡ 실거래가가 4억 5,800만원 수준이에요. 이 단지의 84㎡ 분양가(5억 5,900만 ~ 5억 7,600만)는 인근 비봉면 실거래가보다 오히려 약 1억 이상 높은 수준이에요. 봉담읍 브랜드 신축(자이, 중흥 등)은 6억 초반대로 분양가와 큰 차이가 없어요. 같은 단지 거래 데이터는 비교 데이터에서 확인되지 않아 동일 단지 시세 추정은 불확실하며, 보수적 관점이 필요해요.

📍 위치 정보

✅ 청약 자격 조건

• 대상자: 임의공급 입주자모집공고일(2026.09.08.) 현재 국내에 거주하는 만 19세 이상인 분, 또는 세대주인 미성년자(자녀양육·형제자매부양)
• 청약통장 불필요: 청약통장 가입 여부와 무관하게 신청 가능해요
• 주택 소유 무관: 유주택자도 신청 가능 (단, 향후 청약 시 주택 소유 간주 여부는 별도 확인)
• 특이사항: 59A·84A·84B 평형은 최초 모집 시 경쟁 미발생 미분양 세대로, 계약 후 분양권 소유해도 향후 청약 시 주택 미소유로 간주 (주택공급에 관한 규칙 제53조제10호)
• 1인 1건 신청: 1인 2건 이상 청약 시 모두 무효
• 당첨자 선정: 한국부동산원 무작위 추첨, 예비입주자는 공급세대수의 900%까지 선정

⚠️ 리스크 체크

• 전매제한 6개월: 최초 당첨자발표일(2026.07.22.)로부터 6개월간 전매 불가예요. 임의공급 당첨 시점이 아닌 최초 당첨자발표일 기준이므로, 계약 직후부터 사실상 바로 전매 가능에 가까운 시점일 수 있어요. 정확한 만료일은 사업주체에 재확인 권장.
• 거주의무 없음: 거주의무 기간이 없어 전월세 활용이 자유로워요.
• 비봉면 입지 리스크: 화성시 비봉면은 야목역(수인분당선) 인근이지만, 봉담읍 등 주요 생활권 대비 인프라가 상대적으로 부족할 수 있어요.
• 대출 변수: 비규제지역 LTV 70%이지만 DSR 40% 규제는 그대로 적용돼요. 소득 대비 원리금 상환액 확인 필수.
• 입주까지 약 3년: 2029년 10월 예정으로 중도금 납부 기간이 길어요. 자금 유동성 계획이 중요해요.
• 부동산거래 신고 의무: 화성시 효행구는 실거래가 6억 이상 시 자금조달계획서 제출 의무가 있어요.

🎯 청약가이드 평가

📝 [한줄평] 청약통장 없이 누구나 신청 가능한 임의공급이라는 점은 큰 장점이지만, 비봉면 위치 특성과 주변 시세 대비 분양가 메리트가 크지 않아 실거주 목적 위주로 신중하게 접근하는 게 좋을 것 같아요.

🔍 관점별 분석

❓ 자주 묻는 Q&A

📌 이 글을 읽고 내 청약 가점이 궁금하세요?