서울 송파구 송파 시그니처 롯데캐슬 불법행위재공급 – 9.4억 재공급, 지금 기회일까?

“줍줍은 아닌데 무순위도 아닌 것 같고…” 하셨던 분들, 딱 여기 보세요. 이번 공고는 불법 전매나 공급질서 교란으로 계약 취소된 세대를 사업주체가 다시 공급하는 방식이에요. 쉽게 말해 기존 당첨자가 규칙 위반으로 퇴출되고, 그 자리가 다시 일반에 공개된 거예요. 단 1세대(105동 2904호)만 나왔으니 경쟁률이 어마어마할 가능성이 있어요.

송파 시그니처 롯데캐슬은 거여동에 위치한 총 1,945세대 대단지로, 이미 입주가 완료된 단지예요. 이번에 재공급되는 세대는 전용 84㎡(공급 약 34평) 29층 고층 세대로, 공급금액은 940,850,000원(약 9.4억)이에요. 2019년 최초 공급 당시 가격 기준으로 재분양비만 추가된 구조라 현재 시세와 비교했을 때 꽤 매력적일 수 있어요.

—

항목	내용
📍 위치	서울특별시 송파구 거여동 181, 202번지 일원
🏢 규모	총 1,945세대 중 불법행위재공급 1세대 (105동 2904호)
💰 분양가	940,850,000원 (약 9억 4,085만원)
🏠 타입	전용 84.98㎡ (공급 약 34평), 29층
📅 청약 접수	2026.08.18.(화) 09:00~17:30
📣 당첨자 발표	2026.08.21.(금)
📝 계약 기간	2026.08.24.(월) ~ 2026.08.28.(금)
🔒 전매제한	최초 당첨자 발표일(2019.09.17.)로부터 3년 → 현재 전매제한 도과 (즉시 전매 가능)
🏡 거주의무기간	3년 (민간택지 분양가상한제 미적용이나 거주의무 있음)
🚫 재당첨제한	10년 (투기과열지구)
🏗️ 입주 예정	2026년 9월 예정 (이전고시 완료, 잔금 납부 후 즉시 입주 가능)
✅ 결론	전매제한 없고 준공 완료된 단지, 서울 거주 무주택 세대주 추첨

—

항목	내용
주택 유형	민영 아파트
규제지역 여부	투기과열지구 / 청약과열지역
거주 요건	서울특별시 거주자
택지 유형	민간택지
분양가상한제	미적용
청약통장	불필요 (청약통장 가입 여부 무관)

구분	일정	방법
입주자모집공고일	2026.08.10.(월)	–
일반공급 청약접수	2026.08.18.(화)	청약홈 PC·모바일 (09:00~17:30), 현장접수 불가
당첨자 발표	2026.08.21.(금)	청약홈 PC·모바일
서류접수 및 계약체결	2026.08.24.(월) ~ 2026.08.28.(금)	거여2재정비촉진구역 1지구 청산조합 사무실 (오금동 미소빌딩)

—

타입	층	대지비	건축비	재분양비	공급금액 합계
84C타입 (전용 84.98㎡, 공급 약 34평)	29층	486,685,000원	406,315,000원	47,850,000원	940,850,000원

👉 한줄 코멘트: 2019년 원가 기준에 재분양비(약 4,785만원)만 얹은 가격이에요. 현재 송파구 신축 시세를 감안하면 상당한 가격 매력이 있을 수 있어요.

옵션 금액 (VAT 별도)

옵션 항목	금액 (VAT 별도)
수입 원목마루	12,500,000원
안방 붙박이장	3,100,000원
침실1, 2 붙박이장	3,900,000원
프리미엄 키친	22,500,000원
시스템 에어컨	9,900,000원
옵션 합계	71,700,000원 (VAT 별도) → VAT 포함 78,870,000원

⚠️ 주의: 건설이 완료된 주택으로 옵션 변경 불가예요. 발코니 확장, 빌트인 가전, 빌트인 가구, 시스템 에어컨이 이미 설치되어 있고, 위 옵션 금액을 반드시 납부해야 해요.

—

이 단지는 이미 준공 완료된 입주 가능 주택이에요. 일반 신규 분양처럼 중도금 단계가 없고, 계약금(30%) + 잔금(70%) 구조예요. 중도금 집단대출은 불가능해요.

구분	비율	금액	납부 시점
계약금	30%	282,255,000원 (약 2.82억)	계약 시
잔금	70%	658,595,000원 (약 6.59억)	입주지정기간 내
옵션 계약금	30%	21,510,000원	계약 시
옵션 잔금	70%	50,190,000원	입주지정기간 내

잔금 주담대 활용 가능 여부
이 단지는 투기과열지구에 위치해요. 2026년 현행 규정 기준으로 아래와 같이 적용돼요.

조건	내용
규제지역	투기과열지구 → LTV 40% 적용
분양가 기준	약 9.4억 (15억 이하) → 무주택자 기준 최대 약 3.76억 대출 가능 (LTV 40%)
무주택자 LTV	40% → 분양가 9.4억 × 40% = 약 3.76억
다주택자	투기과열지구 다주택자 LTV 0% → 대출 불가

예상 실투자금 계산 (무주택자 기준)
– 계약금 (즉시 납부): 약 2.82억 + 옵션 계약금 0.22억 = 약 3.04억
– 잔금: 약 6.59억 + 옵션 잔금 0.50억 = 약 7.09억
– 잔금 주담대 활용 시 (LTV 40% 적용): 약 3.76억 대출 가능
– 실 납부 잔금: 약 7.09억 – 3.76억 = 약 3.33억
– 총 실투자금 (자기자본): 3.04억 + 3.33억 = 약 6.37억 (취득세·등기비 별도)

⚠️ 위 수치는 현행 규정 기준 추정치예요. 개인 신용도, DSR 규제 등에 따라 실제 대출 한도는 달라질 수 있으니 은행에 직접 확인하세요.

—

주변 실거래가 데이터 없음

—

—

• 거주 요건: 입주자모집공고일(2026.08.10.) 현재 서울특별시에 거주하는 분 (주민등록표등본 기준)
• 나이 요건: 만 19세 이상 (외국인 제외), 또는 세대주인 미성년자 (자녀양육·형제자매 부양)
• 무주택 요건: 무주택 세대주 (무주택세대의 세대주). 세대원 전원 무주택이어야 해요.
• 청약통장: 불필요 (가입 여부 무관하게 신청 가능)
• 재당첨 제한: 투기과열지구 당첨자 발표일로부터 10년 이내인 분 및 그 배우자는 청약 불가
• 장기 해외체류자: 해외 체류기간이 계속해서 90일 초과 시 청약 불가
• 당첨자 선정 방법: 경쟁이 있는 경우 추첨으로 선정 (순위·가점 없음)
• 예비입주자: 일반공급 세대수의 900% 선정 (추첨 방법)
• 신청 방법: 청약홈 인터넷 청약만 가능 (공동인증서 또는 금융인증서 필요), 현장접수 불가
• 중복 신청: 당첨자 발표일이 동일한 모든 주택(APT·불법행위재공급·규제지역 무순위)에 1인 1건만 신청 가능. 2건 이상 중복 시 모두 무효 또는 부적격 처리

⚠️ ★ 일반공급 1세대만 일반인 신청 가능 ★ 이번 공급은 특별공급 없이 일반공급 1세대 전부가 추첨 대상이에요.

—

• 전매제한: 최초 당첨자 발표일(2019.09.17.)로부터 3년 전매제한이 이미 도과되었어요. 당첨 후 즉시 전매가 가능해요. (단, 거주의무기간 3년은 별도)
• 거주의무기간 3년: 전매는 자유롭지만 3년간 의무 거주 조건이 있어요. 투자 목적의 단기 임대 운용은 어려울 수 있어요.
• 재당첨 제한 10년: 이 주택에 당첨되면 당첨자 발표일로부터 10년간 투기과열지구 및 청약과열지역 1순위 청약이 제한돼요. 신중하게 결정해야 해요.
• 대출 변수: 무주택자 기준 LTV 40% 적용이지만 DSR 규제로 실제 대출 가능 금액은 소득에 따라 크게 달라져요. 계약 전 반드시 은행 상담을 먼저 하세요.
• 준공 완료 단지: 이미 건설이 완료된 단지라 옵션 변경이 불가능해요. 기존 설치된 옵션(발코니 확장·빌트인·에어컨 등)에 대한 옵션 비용(약 7,870만원, VAT 포함)을 반드시 추가 부담해야 해요.
• 단 1세대: 공급 물량이 1세대뿐이라 경쟁률이 매우 높을 수 있어요. 부적격 처리 시 손실이 없는 단계이지만, 당첨 기대감을 지나치게 높이지 않는 게 좋아요.
• 입주 시기: 2026년 9월 예정이에요. 잔금을 납부해야 입주가 가능하므로 자금 계획을 미리 세워야 해요.

—

평가 항목	점수	근거
분양가 매력도	⭐⭐⭐⭐⭐	2019년 원가 기준(건축비·대지비 상승 미반영), 재분양비만 추가된 약 9.4억은 현재 송파구 신축 대비 상당히 낮은 수준으로 추정돼요.
입지·교통	⭐⭐⭐⭐	서울 송파구 거여동 위치, 1,945세대 대단지 롯데캐슬 브랜드. 지하철 접근성 등 세부 입지는 최초 공고문 별도 확인 필요해요.
청약 조건 (전매·거주의무·대출)	⭐⭐⭐	전매제한 도과로 즉시 전매 가능하지만, 거주의무 3년 + 재당첨 제한 10년은 부담이에요. 무주택 세대주 추첨이라 자격 문턱은 낮아요.
종합 추천도	⭐⭐⭐⭐	평균 4.0/5. 분양가 매력은 뚜렷하나, 1세대 추첨의 높은 경쟁률과 거주의무·재당첨 제한은 감안해야 해요.

[한줄평] 2019년 원가 기준으로 재공급되는 서울 송파구 브랜드 신축 1세대, 가격 매력은 확실하지만 딱 1세대라 당첨 자체가 로또예요. 자격 되는 분이라면 부담 없이 신청해 볼 만하지만, 거주의무 3년과 재당첨 제한 10년은 꼭 고려하세요.

—

🏠 실거주 목적 (4.5/5점)

• 좋은 점: 이미 준공 완료된 단지라 입주 즉시 가능해요. 1,945세대 대단지로 커뮤니티 시설이 충분하고, 롯데캐슬 브랜드 신축 수준의 마감재가 이미 적용되어 있어요. 발코니 확장·빌트인 가구·시스템 에어컨 등이 기설치되어 있어 추가 인테리어 비용 부담이 적어요.
• 아쉬운 점: 거주의무 3년이 있어 실거주 계획 없이는 접근하기 어려워요. 옵션 비용(VAT 포함 약 7,870만원)이 필수로 부담돼요. 변경이 불가능한 옵션이라 취향에 맞지 않아도 그대로 받아야 해요.
• 어떤 가구에 맞는지: 서울 송파구에 실거주를 원하는 무주택 세대주 가구, 특히 즉시 입주가 가능한 신축 환경을 선호하는 분께 적합해요.

💰 투자 목적 (3.5/5점)

• 좋은 점: 전매제한이 이미 도과되어 당첨 후 즉시 전매가 가능해요. 2019년 원가 기반 분양가라 현재 시세와의 차익이 있을 것으로 추정돼요(실거래가 별도 확인 필요). 송파구 브랜드 대단지는 수요가 꾸준해요.
• 아쉬운 점: 거주의무 3년이 있어 당첨 후 바로 임대를 놓기 어려워요. 재당첨 제한 10년으로 향후 10년간 좋은 단지에 청약할 기회가 막혀요. 투기과열지구 다주택자는 대출이 전혀 안 나와요.
• 단기·장기 매도 가능성: 전매제한 도과로 단기 매도는 법적으로 가능하나, 거주의무 3년 위반이 되지 않도록 주의가 필요해요. 장기 보유 후 매도 시 송파구 입지 메리트로 시세 상승을 기대할 수 있으나, 반드시 최신 실거래가 확인 후 판단하세요.

—

Q1. 청약통장이 없어도 신청할 수 있나요?
A. 네, 가능해요! 이번 불법행위재공급 공고는 청약통장 가입 여부와 관계없이 신청할 수 있어요. 다만 공동인증서 또는 금융인증서가 필요하니 미리 발급받아 두세요. 현장 접수는 불가하고 청약홈 인터넷으로만 신청할 수 있어요.

Q2. 전매제한이 도과됐다고 하는데, 당첨 직후 바로 팔 수 있나요?
A. 전매제한은 도과됐지만 거주의무기간 3년이 남아 있어요. 전매(소유권 이전)는 가능하더라도 거주의무 위반이 되지 않는지 반드시 확인해야 해요. 또 당첨 후 재당첨 제한 10년이 적용되니 이 점도 꼭 감안하세요.

Q3. 옵션 비용은 반드시 내야 하나요? 선택할 수 있나요?
A. 이미 건설이 완료된 주택이라 옵션 변경이 불가능해요. 발코니 확장, 빌트인 가전·가구, 시스템 에어컨이 이미 설치되어 있고, 공고문에 명시된 옵션 비용(VAT 별도 71,700,000원 → VAT 포함 약 78,870,000원)을 반드시 납부해야 해요. 계약 시 공급금액과 옵션 금액을 분리해서 지정 계좌로 입금해야 하니 주의하세요.

🔍 정확한 시세 확인하기

이 글의 시세는 국토부 실거래가 + AI 분석 기반 추정치예요. 정확한 실시간 시세와 호가는 아래에서 직접 확인하세요.

• 👉 호갱노노에서 송파 시그니처 롯데캐슬 불법행위재공급 검색하기
• 👉 네이버에서 송파 시그니처 롯데캐슬 불법행위재공급 시세 검색
• 👉 KB부동산 단지별 시세 확인