부산 금정구 구서동에 새로 나온 다움포레 아파트 때문에 고민이 많으시죠? 4억~5억대 분양가에 전매제한 6개월이라는 조건을 보고 청약을 넣을지 말지 고민 중이실 거예요. 특히 실투자금이 얼마나 필요한지, 대출은 얼마나 받을 수 있는지가 가장 궁금하실 텐데요.
📋 핵심 요약
- 분양가: 63㎡ 4억원대, 78㎡ 4.9억~5.4억원
- 위치: 부산 금정구 구서동 203-14번지 (지하철 구서역 인근)
- 규모: 지상 20층 1개동 68세대
- 청약일정: 특별공급 4/9, 일반공급 4/10~4/13
- 전매제한: 6개월 (당첨자발표일부터)
- 거주의무: 없음
- 재당첨제한: 없음 (비규제지역)
- 입주예정: 2026년 5월
- 결론: 전액 현금 투자자만 가능
🏢 단지 주요정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 주택유형 | 민영주택 (비규제지역) |
| 공급위치 | 부산광역시 금정구 구서동 203-14번지 |
| 공급규모 | 지상 20층 1개동 68세대 |
| 대지면적 | 1,770.7㎡ |
| 건축사 | – |
| 구분 | 일정 | 방법 |
|---|---|---|
| 특별공급 | 4월 9일(목) | 청약홈 또는 현장접수 |
| 일반공급 1순위 | 4월 10일(금) | 청약홈 또는 은행방문 |
| 일반공급 2순위 | 4월 13일(월) | 청약홈 또는 은행방문 |
| 당첨자발표 | 4월 17일(금) | 청약홈 |
| 계약체결 | 4월 28일~30일 | 분양사무실 |
💰 평형별 분양가
| 타입 | 세대수 | 층수 | 분양가 | 계약금(10%) |
|---|---|---|---|---|
| 63㎡ | 30세대 | 6~20층 | 4.0억~4.3억원 | 4,018만~4,273만원 |
| 78㎡ | 38세대 | 2~20층 | 4.9억~5.4억원 | 4,926만~5,370만원 |
“부산 비규제지역치곤 분양가가 만만치 않네요. 주변 시세와 비교해보고 투자 판단하셔야겠어요.”
🏦 실투자금 계산
이 단지는 비규제지역이지만, 분양가가 9억 이하라서 대출에는 문제가 없어 보이는데요. 하지만 실제로는 전액 현금 투자가 필요할 가능성이 높아요.
⚠️ 대출 제한 사항
– 비규제지역이므로 주담대 LTV 70% 적용 가능
– 중도금 집단대출도 가능 (분양가 9억 이하)
– 단, 소규모 단지(68세대)라 은행 승인 어려울 수 있음
– 신축 소형 단지는 담보가치 인정받기 힘들어요
| 타입 | 분양가 (최고층 기준) | 이론적 대출 (70%) | 실제 필요자금 |
|---|---|---|---|
| 63㎡ | 4.27억원 | 2.99억원 | 전액 현금 추천 |
| 78㎡ | 5.37억원 | 3.76억원 | 전액 현금 추천 |
소규모 신축 단지는 은행에서 대출 승인을 꺼리는 경우가 많아요. 특히 68세대라는 작은 규모에다가 브랜드도 없어서 담보가치 인정받기가 어려울 거예요.
📊 주변 시세 비교
| 단지명 | 면적 | 층수 | 실거래가 | 평당 가격 |
|---|---|---|---|---|
| 래미안장전 | 59.9㎡ | 13층 | 7.3억원 | 4,027만원 |
| 금성타운 | 56.7㎡ | 3층 | 1.3억원 | 758만원 |
| 구서 다움포레 | 63.7㎡ | 6~20층 | 4.0~4.3억원 | 2,075만원 |
래미안장전 같은 브랜드 아파트는 평당 4천만원 수준이고, 구축 아파트는 평당 700만원대예요. 구서 다움포레는 평당 2천만원대로 중간 정도 수준이네요. 브랜드가 없는 걸 감안하면 분양가가 좀 센 편이에요.
📍 위치 정보
- 지하철: 1호선 구서역 도보 15분 내외
- 교통: 동해남부선, 경부고속도로 인접
- 교육: 구서초, 장전초, 금정중, 금정고 학군
- 편의: 부산대학교, 구서시장 인근
- 개발: 부산대 R&D특구 개발 수혜 예상
✅ 청약 자격 조건
| 구분 | 자격 조건 |
|---|---|
| 거주 지역 | 부산광역시 거주자 (울산, 경남 거주자도 가능) |
| 청약통장 | 6개월 이상, 지역별 예치금 충족 |
| 나이 | 만 19세 이상 또는 세대주인 미성년자 |
| 소득 제한 | 없음 (일반분양) |
비규제지역이라 청약 조건이 까다롭지 않아요. 부산, 울산, 경남 거주자라면 누구나 청약 가능하고, 재당첨 제한도 없어서 기존 당첨자도 청약할 수 있어요.
⚠️ 투자 리스크
주요 리스크 요소
- 전매제한 6개월: 당첨자발표일부터 6개월간 전매 불가
- 대출 리스크: 소규모 단지라 대출 승인 어려울 수 있음
- 브랜드 프리미엄 없음: 시공사 인지도 부족
- 소규모 단지: 68세대로 커뮤니티 시설 부족
- 고분양가: 주변 시세 대비 높은 수준
긍정적 요소
- 재당첨 제한 없음: 비규제지역으로 제약 적음
- 거주의무 없음: 투자 목적 구매 가능
- 신축 아파트: 2026년 5월 입주 예정
- 부산대 인근: 임대 수요 안정적
- 개발호재: 부산대 R&D특구 개발 진행 중
🎯 투자 결론
✅ 이런 분께 추천해요
- 4~5억 전액 현금 투자 가능한 분
- 부산대 근처 임대수익 노리는 분
- 신축 아파트 선호하는 분
- 6개월 전매제한 감내 가능한 분
- 장기 보유 목적인 분
⚠️ 이런 분은 신중하게
- 대출 없이는 투자 어려운 분
- 단기 차익 목적인 분
- 브랜드 아파트만 선호하는 분
- 분양가 대비 시세차익 기대하는 분
- 유동성 확보가 중요한 분
❓ 자주 묻는 질문
Q1. 대출 정말 안 나올까요?
A: 이론적으로는 주담대 70%까지 가능하지만, 68세대 소규모 신축 단지라 은행에서 담보가치 인정받기 어려울 거예요. 여러 은행 문의해보시되, 전액 현금 준비하시는 게 안전해요.
Q2. 아이맘 부산플랜이 뭔가요?
A: 신혼부부·다자녀가구 특별공급 당첨 시 분양가에서 5% 할인해주는 부산시 정책이에요. 63㎡ 9세대, 78㎡ 11세대가 해당되며, 2천만원 정도 할인받을 수 있어요.
Q3. 시세차익 가능성은 어떤가요?
A: 주변 래미안장전이 평당 4천만원, 구축이 700만원대인데 이 단지는 2천만원대예요. 브랜드 프리미엄 없이는 큰 시세차익 기대하기 어려울 것 같아요. 임대수익 위주로 접근하시는 게 좋겠어요.
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