경기 시흥 은계 에피트 조합원 취소분 – 24세대 소규모, 노려볼 만할까?

시흥 은계지구에서 조합원 취소분 24세대가 일반에 공급돼요. 규모가 작아 경쟁률이 낮을 수 있고, 재당첨 제한도 없어서 기존 당첨 이력이 있는 분들도 도전해볼 수 있는 물량이에요. 전용 39㎡~59㎡의 소형 평형 위주라 실수요자뿐 아니라 소액 투자자에게도 관심이 쏠리는 공고예요.

항목	내용
단지명	시흥 은계 에피트 (조합원 취소분)
위치	경기도 시흥시 은행동 289-31번지 일원
공급규모	총 218세대 중 조합원 취소분 24세대 (특별공급 9세대 + 일반공급 15세대)
주택유형	민영주택 / 민간택지 / 비규제지역
분양가 범위	3억 488만원 ~ 4억 8,500만원
전매제한	1년 (최초 당첨자발표일 2026.09.23.부터)
거주의무기간	없음
재당첨제한	없음
분양가상한제	미적용
입주예정	2026년 10월 예정
결론 한 줄	재당첨 제한 없고 소형 평형 위주 — 소액·실수요 모두 노려볼 만한 틈새 물량

구분	일정	방법
입주자모집공고일	2026.09.04.(금)	–
특별공급 접수	2026.09.15.(화)	청약홈 / 분양홍보관
일반공급 1순위	2026.09.16.(수)	청약홈 / 청약통장 가입은행
일반공급 2순위	2026.09.17.(목)	청약홈
당첨자 발표	2026.09.23.(수)	청약홈
서류접수	2026.09.24.(목) ~ 09.29.(화)	사업주체 분양홍보관
계약체결	2026.10.04.(일) ~ 10.06.(화)	분양홍보관 (경기도 시흥시 은행동 651, 201호)

총 24세대 중 일반공급은 15세대예요. 특별공급(9세대)은 기관추천·다자녀·신혼부부·노부모부양·생애최초·신생아 자격자만 신청 가능하고, ★일반인이 신청 가능한 세대는 일반공급 15세대뿐★이에요. 아래 표에서 일반공급 세대만 눈여겨봐 주세요.

타입	전용면적	공급 면적(약)	총세대	일반공급	분양가 범위	한줄 코멘트
39타입	전용 39.16㎡	약 17평	2세대	2세대	3억 481만 ~ 3억 760만	3억대 소형, 진입장벽 낮아요
48타입	전용 48.82㎡	약 21평	1세대	1세대	3억 7,900만	단 1세대, 경쟁 집중될 가능성 있어요
52A타입	전용 52.19㎡	약 22평	10세대	3세대	3억 9,600만 ~ 4억 2,500만	이 공고에서 물량 가장 많은 타입
52B타입	전용 52.78㎡	약 22평	3세대	2세대	3억 9,200만 ~ 4억 2,400만	52A와 면적 거의 같고 가격도 비슷해요
52C타입	전용 52.43㎡	약 22평	2세대	2세대	3억 9,800만 ~ 4억 1,400만	2세대 전량 일반공급
59A타입	전용 59.61㎡	약 25평	3세대	2세대	4억 4,800만 ~ 4억 8,500만	이 공고 최고가 타입, 5억 아래라 부담 덜해요
59B타입	전용 59.01㎡	약 25평	1세대	1세대	4억 6,400만	단 1세대, 희소성은 있지만 경쟁도 몰릴 수 있어요
59C타입	전용 59.06㎡	약 25평	2세대	2세대	4억 5,000만 ~ 4억 5,900만	2세대 전량 일반공급

이 단지는 비규제지역(경기도 시흥시)이에요. 입주 예정이 2026년 10월로 임박해 있어, 계약 이후 잔금 납부까지 기간이 매우 짧아요. 공고문 기준 계약금 10%, 잔금 90% 구조예요. 중도금 없이 잔금 한 방으로 납부하는 구조인 만큼, 잔금 대출 여부가 핵심이에요.

비규제지역 주담대 LTV는 최대 70%예요 (2026년 현행 기준). 다만 2025.10.15. 발표된 주택시장안정화 대책에 따라 개인별 DSR 규제로 실제 대출 한도는 달라질 수 있어요. 금융기관별로 사전 확인이 필수예요.

타입 (예시)	총 분양가	계약금 (10%)	잔금 (90%)	LTV 70% 대출 (비규제)	실투자금 (계약금+잔금 자기자본)
39타입 (저층)	3억 481만	약 3,048만	약 2억 7,433만	약 2억 1,337만	약 9,144만
52A타입 (중층)	4억 1,500만	약 4,150만	약 3억 7,350만	약 2억 9,050만	약 1억 2,450만
59A타입 (고층)	4억 8,500만	약 4,850만	약 4억 3,650만	약 3억 3,950만	약 1억 4,550만

⚠️ 위 대출 금액은 비규제지역 LTV 70% 기준 최대치예요. 실제 대출은 개인 소득(DSR 40%)에 따라 줄어들 수 있으니 반드시 은행에서 사전 심사를 받아보세요. 취득세, 인지세, 소유권이전등기비용은 별도 부담이에요.

[시흥시 은행동 실거래가 (7건)]
– [은행동] 시흥은계우미린더퍼스트 101.7298㎡ 24층: 7억 5300만
– [은행동] 은계센트럴타운 84.88㎡ 8층: 5억 6700만
– [은행동] 은계센트럴타운 84.88㎡ 8층: 5억 6650만
– [은행동] 시흥은계한양수자인더클래스 75.986㎡ 3층: 5억 5500만
– [은행동] 은계파크자이 59.91㎡ 12층: 5억 5000만
– [은행동] 네이처포레 59.92㎡ 27층: 4억 8500만
– [은행동] 은계센트럴타운 51.96㎡ 13층: 3억 7000만

은계파크자이 전용 59.91㎡ 시세가 5억 5,000만원, 네이처포레 전용 59.92㎡가 4억 8,500만원으로 확인돼요. 이번 에피트 59타입 최고 분양가가 4억 8,500만원이니, 비슷한 면적 대비 유사하거나 소폭 저렴한 수준으로 추정돼요. 다만 단지 등급·층수·내부 마감 등에 따라 차이가 있을 수 있어 동일 단지 직접 거래 데이터는 없다는 점 참고해 주세요. 52타입 이하 소형은 은계센트럴타운 51.96㎡ 시세(3억 7,000만원)와 비교 시 분양가가 다소 높은 편이에요.

최초 입주자모집공고일(2026.09.04.) 기준으로 아래 조건을 충족해야 해요.

• 신청 가능 대상: 경기도 시흥시 거주자 또는 수도권(서울·인천·경기도) 거주자 중 만 19세 이상인 분, 또는 세대주인 미성년자(자녀양육·형제자매부양)
• 해당지역 우선: 경기도 시흥시에 2025.09.04. 이전부터 1년 이상 거주 중인 분 → 경쟁 시 우선 당첨
• 기타지역: 시흥시 1년 미만 거주자 및 수도권(서울·인천·경기) 거주자 → 해당지역 미달 시 차순위
• 청약통장 (1순위): 가입 후 12개월 이상 + 지역별·면적별 예치금 충족 (경기도 전용 85㎡ 이하 기준 200만원)
• 청약통장 (2순위): 청약통장에 가입하였으나 1순위 요건 미충족인 분
• 재당첨제한: 없음 (기존 당첨 이력이 있어도 신청 가능)
• 세대주 요건: 일반공급은 세대주 요건 없음
• 외국인: 국내 거주 재외동포·외국국적 동포·외국인도 신청 가능 (단 외국인 취득 시 시흥시청 사전 허가 필요)

⚠️ 장기해외체류자(계속 90일 초과 또는 연간 183일 초과)는 해당지역 우선공급 대상에서 제외돼요. 주민등록표등본 말소 이력이 있으면 재등록일 이후부터 거주기간을 산정해요.

• 전매제한 1년: 최초 당첨자발표일(2026.09.23.)부터 1년간 전매 불가해요. 단기 차익 실현은 어렵고, 거주하거나 1년 후 매도해야 해요.
• 거주의무 없음: 거주의무기간이 없어서 실거주 강제가 없는 점은 유리해요.
• 잔금 대출 변수: 공고문에도 명시돼 있듯이 2025.10.15. 발표된 주택시장안정화 대책으로 LTV·DSR 규제가 강화됐어요. 개인 소득 상황에 따라 대출이 줄거나 거부될 수 있어요. 계약 전 반드시 금융기관 사전 심사 필수예요.
• 입주 임박으로 잔금 단기 납부: 입주 예정이 2026년 10월로, 계약 후 잔금 준비 기간이 극히 짧아요. 현금 흐름 계획을 미리 세워야 해요.
• 소규모 단지: 총 218세대(이번 공급 24세대) 규모로, 대규모 단지 대비 커뮤니티·편의시설이 제한적일 수 있어요.
• 발코니 확장 강제: 발코니 확장이 기본 사항으로 포함돼 있고, 비확장 옵션을 선택할 수 없어요.
• 외국인 토지거래허가구역: 외국인이 취득할 경우 계약 전 시흥시청 사전 허가 + 허가일로부터 4개월 이내 입주 + 취득 후 2년 실거주 의무가 적용돼요.

평가 항목	점수	근거
분양가 매력도	⭐⭐⭐	59㎡ 최고 4억 8,500만원으로 인근 비슷한 면적 시세와 유사한 수준. 소폭의 시세차익 여지는 있으나 큰 메리트는 아니에요.
입지·교통	⭐⭐⭐	시흥시 은계지구 내 위치. 은계지구는 신도시 수준의 정비된 생활환경이나, 서울 접근성은 다소 제한적이에요.
청약 조건 (전매·거주의무·대출)	⭐⭐⭐⭐	전매제한 1년으로 짧고, 거주의무 없음, 재당첨제한 없음. 비규제지역이라 LTV 70%까지 가능. 자금 준비 기간 짧은 점은 단점.
종합 추천도	⭐⭐⭐	평균 3.3/5. 소형 평형 실수요자에게 적합하나 단기 시세차익 목적으로는 확신하기 어렵고, 잔금 준비 기간이 짧아 자금력 확인 필요.

[한줄평] 재당첨 제한이 없고 비규제지역 혜택을 갖춘 소형 틈새 물량이에요. 단, 분양가가 주변 시세 대비 압도적으로 저렴하지는 않아서 투자보다는 실거주 목적 소형 내집 마련에 가장 잘 맞는 단지예요.

🏠 실거주 목적 (3.5/5점)

• 좋은 점: 은계지구는 계획적으로 개발된 신도시형 주거지로 생활 인프라(학교·상업시설)가 잘 갖춰져 있어요. 거주의무가 없고 재당첨 제한도 없어서 조건 면에서 부담이 낮아요. 발코니 확장이 기본 포함돼 있어 실사용 면적이 넓어요.
• 아쉬운 점: 총 218세대의 소규모 단지로 커뮤니티 시설이 대단지보다 작을 수 있어요. 입주가 2026년 10월로 임박해 이사·잔금 준비를 빠르게 해야 해요.
• 어떤 가구에 맞는지: 1~2인 가구, 신혼부부, 시흥 지역 직주근접이 필요한 실거주자에게 적합해요.

💰 투자 목적 (2.5/5점)

• 좋은 점: 전매제한이 1년으로 짧고 거주의무가 없어서 일정 기간 후 매도는 자유로워요. 재당첨 제한이 없어 청약통장 활용도가 높아요.
• 아쉬운 점: 분양가와 주변 시세(은계파크자이·네이처포레 59㎡ 기준)의 차이가 크지 않아 단기 시세차익을 기대하기는 어렵고, 잔금 납부 기간이 짧아 레버리지 운용이 빡빡해요. 소규모 단지 특성상 환금성(매도 속도)도 대단지보다 낮을 수 있어요.
• 단기·장기 매도 가능성: 전매제한 1년 후 단기 매도는 가능하나 큰 차익은 불확실해요. 장기 보유 시 은계지구 개발 완성도에 따라 가치 상승 가능성은 있으나 현재로선 보수적으로 접근하는 게 좋아요.

Q1. 이전에 다른 아파트 청약에 당첨된 적이 있어요. 이번에 신청할 수 있나요?
A. 네, 가능해요! 이 단지는 비규제지역 민영주택으로 재당첨 제한이 적용되지 않아요. 기존 당첨으로 재당첨 제한 기간 중에 있는 분과 그 세대원도 청약 신청이 가능해요. 단, 당첨된 청약통장은 계약 여부와 관계없이 재사용이 불가하니 통장 상태를 꼭 확인하세요.

Q2. 잔금이 90%인데, 입주가 2026년 10월이라면 자금 마련 기간이 너무 짧지 않나요?
A. 맞아요, 계약 체결이 2026.10.04.~10.06.이고 입주 예정이 2026년 10월이라 잔금 납부 기간이 매우 짧아요. 비규제지역이라 LTV 70%까지 주담대가 가능하지만 개인 DSR 한도 내에서만 실행돼요. 계약 전 반드시 주거래 은행에서 사전 대출 심사를 받아 자금 계획을 세우고 청약에 임하세요.

Q3. 특별공급에는 어떤 유형이 있고, 일반인은 몇 세대나 신청할 수 있나요?
A. 특별공급은 기관추천 1세대, 다자녀가구 1세대, 신혼부부 4세대, 노부모부양 1세대, 생애최초 1세대, 신생아 1세대로 총 9세대예요. 각 유형별 자격 요건이 있어 일반인은 특별공급에 신청할 수 없어요. 일반인이 신청 가능한 일반공급은 15세대이며, 특별공급 미달 세대는 일반공급으로 전환될 수 있으니 청약 결과에 따라 일반공급 세대가 늘어날 수도 있어요.

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