분당에서 오랜만에 나오는 일반분양 물량이라 관심 많으시죠? 느티마을4단지 리모델링 사업의 일반분양 세대인 더샵 분당하이스트가 2026년 9월 청약을 앞두고 있어요. 총 1,149세대 중 일반분양은 단 143세대로 물량이 적고, 투기과열지구·청약과열지역이라 진입 조건도 만만치 않아요. 이 글에서 분양가, 청약 자격, 실투자금까지 핵심만 정리해 드릴게요.
📋 핵심 요약 BOX
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 📍 위치 | 경기도 성남시 분당구 정자동 90번지 |
| 🏗️ 규모 | 지하4층~지상26층, 17개동, 총 1,149세대 (일반분양 143세대) |
| 💰 분양가 | 전용 66㎡ 약 2.02억~2.16억 / 전용 74㎡ 약 2.30억~2.40억 / 전용 84㎡ 약 2.66억~2.98억 |
| 📅 청약일정 | 특별공급 2026.09.21 / 1순위(해당) 2026.09.22 / 1순위(기타) 2026.09.23 / 당첨발표 2026.10.02 |
| 🔒 전매제한 | 소유권이전등기일까지 (최대 3년) |
| 🏠 거주의무 | 없음 |
| ⚠️ 재당첨제한 | 10년 (투기과열지구) |
| 🗓️ 입주예정 | 2027년 12월 예정 |
| ✅ 결론 | 분당 정자동 신축 리모델링, 일반분양 66세대 소량 공급. 청약 경쟁 치열 예상, 자격 꼼꼼히 확인 필수 |
🗓️ 단지 주요정보 및 청약일정
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 주택유형 | 민영 / 민간택지 / 분양가상한제 미적용 |
| 규제지역 | 투기과열지구 / 청약과열지역 |
| 해당지역 | 경기도 성남시 2년 이상 계속 거주자 (2024.09.11. 이전부터 계속 거주) |
| 기타지역 | 경기도 성남시 2년 미만 거주자 및 수도권(경기도, 서울시, 인천시) 거주자 |
| 특별공급 | 2026.09.21 (월) |
| 1순위(해당지역) | 2026.09.22 (화) |
| 1순위(기타지역) | 2026.09.23 (수) |
| 2순위 | 2026.09.28 (월) |
| 당첨자발표 | 2026.10.02 (금) |
| 서류접수 | 2026.10.04 (일) ~ 2026.10.07 (수) |
| 계약체결 | 2026.10.13 (화) ~ 2026.10.15 (목) |
💰 평형별 분양가 표
일반분양은 총 66세대예요. 특별공급 77세대를 제외한 일반공급 66세대만 일반인이 청약 가능해요. 주요 평형별 분양가를 정리했어요.
| 주택형 | 약식표기(타입) | 전용면적(㎡) | 공급면적 환산 | 최저 분양가 | 최고 분양가 | 일반공급 세대수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 066.0000A | 66A1 / 66A1-1 / 66B1 | 전용 66~67㎡ | 약 27평 | 약 2억 280만원 | 약 2억 1,630만원 | 28세대 |
| 074.0000A | 74A1 / 74B1 | 전용 74㎡ | 약 31평 | 약 2억 3,020만원 | 약 2억 3,820만원 | 3세대 |
| 074.0000B | 74A2 / 74B2 | 전용 74~75㎡ | 약 31평 | 약 2억 3,420만원 | 약 2억 3,820만원 | 3세대 |
| 084.0000A | 84A1 / 84A1-7 / 84A2 | 전용 84㎡ | 약 34평 | 약 2억 6,830만원 | 약 2억 9,810만원 | 8세대 |
| 084.0000E | 84A6 / 84A6-1 / 84A6-3 | 전용 84~85㎡ | 약 34평 | 약 2억 8,270만원 | 약 2억 9,060만원 | 해당 세대 포함 |
| 084.6400G | 84A4 | 전용 84㎡ | 약 34평 | 약 2억 8,130만원 | 약 2억 9,200만원 | 2세대 |
💡 한줄 코멘트: 분당 정자동 신축 리모델링 기준으로 84㎡(약 34평)가 2.7억~3억 수준이에요. 분당구 기존 아파트 시세를 감안하면 분양가 자체는 낮은 편이에요. 단, 일반공급 84㎡는 단 수 세대에 불과해 경쟁이 극심할 수 있어요.
💵 실투자금 계산
더샵 분당하이스트는 투기과열지구(경기도 성남시 분당구)예요. 이 점을 기준으로 자금 계획을 세워야 해요. 납부 구조는 계약금 10% + 중도금 60% + 잔금 30%예요.
| 항목 | 전용 66㎡ (약 2억 780만원 기준) | 전용 84㎡ (약 2억 8,000만원 기준) |
|---|---|---|
| 계약금 1차 (계약 시) | 500만원 | 500만원 |
| 계약금 2차 (계약 후 1개월) | 약 1,578만원 | 약 2,300만원 |
| 중도금 (60%, 6회 분납) | 약 1억 2,468만원 | 약 1억 6,800만원 |
| 잔금 (30%, 입주시) | 약 6,234만원 | 약 8,400만원 |
| 중도금 집단대출 가능여부 | ✅ 가능 (2024년부터 분양가 무관 중도금 집단대출 가능) | |
| 잔금 주담대 (투기과열, 무주택자 LTV 40%) | 약 최대 8,300만원 (분양가 2억780만 × 40%) | 약 최대 1억 1,200만원 (분양가 2억8000만 × 40%) |
⚠️ 주의사항: 투기과열지구이므로 무주택자라도 LTV 40%가 적용돼요. 다주택자는 LTV 0%(대출 불가)예요. 중도금 집단대출은 2024년부터 분양가 관계없이 가능해졌어요. 잔금 단계에서 주담대 한도가 생각보다 낮을 수 있으니, 잔금을 본인 현금으로 얼마나 감당할 수 있는지 미리 계산해 두세요.
✅ 실투자금(무주택자 기준, 전용 84㎡): 계약금 총 약 2,800만원 + 중도금 집단대출(추후 잔금 전환 또는 별도 상환) + 잔금에서 대출 한도 이상 부분 약 2,240만원 내외 → 초기 최소 현금 약 3,000만원대 + 잔금 잔여분 자체 조달 필요해요.
📊 주변 시세 비교
| 인근 신축 | 입주 | 규모 | 실거래(중앙) | 평단가 |
|---|---|---|---|---|
| 정자동 더샵분당파크리버 | 2021 | 미등록 | 17.3억 | 6,721 |
| 백현동 THESHARP판교퍼스트파크 | 2021 | 미등록 | 15.0억 | 5,841 |
| 대장동 판교풍경채어바니티(5단지) | 2021 | 미등록 | 13.4억 | 5,215 |
| 대장동 판교더샵포레스트11단지 | 2021 | 미등록 | 12.9억 | 5,038 |
| 대장동 판교풍경채어바니티(7단지) | 2021 | 미등록 | 12.5억 | 4,863 |
| 대장동 판교퍼스트힐푸르지오1단지 | 2021 | 미등록 | 12.3억 | 4,778 |
위 실거래가를 보면 성남시 분당구 정자동·판교 권역의 신축·준신축 84㎡ 시세는 대략 13억~25억 수준이에요. 더샵 분당하이스트의 전용 84㎡ 분양가는 약 2.7억~3억이므로, 주변 신축 시세와 상당한 차이가 있어요. 다만 이 단지는 리모델링 사업으로 준공 후 시세 형성이 일반 신축 분양과 다를 수 있어 동일 단지 내 거래 데이터가 없는 만큼 추정 시세는 불확실해요. 호갱노노 등을 통해 정자동 인근 유사 평형 실거래가를 꼭 직접 확인하세요.
🗺️ 위치 정보
분당구 정자동은 분당선 정자역 인근으로 판교, 서현, 야탑 등 주요 지역과 연결이 좋아요. 정자동 일대는 학군·생활편의·교통 모두 우수한 분당의 핵심 주거지로 꼽히는 곳이에요.
📋 청약 자격 조건
| 구분 | 자격 요건 |
|---|---|
| 기본 요건 | 만 19세 이상 or 세대주인 미성년자 (자녀양육·형제자매부양) 수도권(경기도·서울시·인천시) 거주자 또는 재외동포·외국인(국내 거주) |
| 해당지역 우선 | 경기도 성남시 2년 이상 계속 거주 (2024.09.11. 이전부터 계속 거주) |
| 일반공급 1순위 | 청약통장 가입 24개월 이상 + 지역별·면적별 예치금 충족 세대주 요건 필요 |
| 일반공급 2순위 | 청약통장 가입자 중 1순위 미해당자 |
| 재당첨 제한 | 투기과열지구 당첨 후 10년 이내 해당 시 청약 불가 (본인 및 세대원) |
| 특별공급 | 기관추천 14세대 / 다자녀가구 14세대 / 신혼부부 21세대 / 노부모부양자 4세대 / 생애최초 10세대 / 신생아 14세대 ★ 일반인 일반공급 신청 가능 세대 = 66세대★ |
| 예치금 (경기도) | 전용 85㎡ 이하 : 200만원 / 전용 102㎡ 이하 : 300만원 |
⚠️ ★일반공급은 66세대만 일반인 신청 가능★해요. 특별공급 77세대는 각 자격 요건을 갖춘 분만 청약 가능하고, 해당 자격이 없으면 신청할 수 없어요.
⚠️ 리스크 체크
- 전매제한 3년: 소유권이전등기일까지 전매 불가 (최대 3년). 단기 시세차익을 노리는 투자는 사실상 불가능해요.
- 재당첨 제한 10년: 투기과열지구 당첨 시 10년간 재당첨 제한이 걸려요. 청약 통장 소진 및 향후 청약 기회도 함께 날아가는 만큼 신중하게 결정하세요.
- 대출 규제: 투기과열지구 LTV 40%로 대출 한도가 제한적이에요. 다주택자는 사실상 대출 불가예요.
- 리모델링 사업 특성: 기존 단지를 리모델링하는 사업으로, 신규 분양 아파트와 내부 구성이나 단지 구조가 다를 수 있어요. 반드시 분양홍보관에서 평면·도면을 확인하세요.
- 발코니 확장 기본 적용: 전 세대 발코니 확장형으로 시공 예정이에요. 확장에 따른 결로 등 생활 관리가 필요해요.
- 인지세 및 부동산거래신고 의무: 투기과열지구인 분당구에서는 최초 공급계약 포함 자금조달계획서 등 신고 의무가 있어요.
- 입주 일정 변동 가능: 2027년 12월 예정이나 건축공정에 따라 변동될 수 있어요.
🎯 청약가이드 평가
| 평가 항목 | 점수 | 근거 |
|---|---|---|
| 분양가 매력도 | ⭐⭐⭐⭐⭐ | 분당 정자동 신축 84㎡ 기준 분양가 약 2.7~3억은 주변 시세 대비 매우 낮은 수준. 분양가상한제는 미적용이지만 리모델링 분양가로서도 낮은 편 |
| 입지·교통 | ⭐⭐⭐⭐⭐ | 분당 정자동, 분당선 정자역 인근, 판교 테크노밸리 접근성 우수, 우수 학군·생활 인프라 갖춤 |
| 청약 조건 | ⭐⭐⭐ | 전매제한 3년 + 재당첨 10년 + 투기과열지구 LTV 40% 등 규제 강함. 거주의무 없는 점은 긍정적 |
| 종합 추천도 | ⭐⭐⭐⭐ | 분양가·입지 매력은 최고 수준이나 청약 경쟁 치열, 규제 강해 신중한 접근 필요. 평균 4.3/5 |
💬 [한줄평] 분당 정자동에서 이 분양가는 쉽게 보기 어려운 기회예요. 다만 일반공급 물량이 66세대에 불과해 당첨 자체가 매우 어렵고, 재당첨 제한 10년이라는 큰 리스크를 감수해야 해요. 가점이 높고 실거주 의향이 확실한 분이라면 강력 추천이에요.
🔍 관점별 분석
🏠 실거주 목적 (4.5/5)
👍 좋은 점: 분당 정자동이라는 최고 입지에 신축 리모델링 단지에서 실거주할 수 있어요. 분당선 접근성, 학군, 상업시설 모두 최고 수준이에요. 분양가도 주변 시세 대비 크게 낮아 실거주하면서 자산 가치도 기대할 수 있어요. 거주의무기간이 없어 입주 계획을 유연하게 잡을 수 있는 점도 좋아요.
👎 아쉬운 점: 전매제한 3년이 있어 단기에 처분이 어렵고, 리모델링 특성상 동·호수 구조가 신규 아파트와 다를 수 있어요. 중도금~잔금 사이 초기 자금 부담도 있어요.
💡 어떤 가구에 맞나: 분당에서 오래 거주해 가점이 높은 실수요 무주택 가구, 판교·강남 출퇴근자, 자녀 학군을 중시하는 가족 가구에게 강력히 추천해요.
💰 투자 목적 (3.5/5)
👍 좋은 점: 분양가 대비 주변 시세 차이가 상당해 중장기적으로 자산가치 상승 기대가 있어요. 분당 정자동이라는 입지 자체가 수요가 꾸준한 지역이에요.
👎 아쉬운 점: 전매제한 3년 + 재당첨 10년으로 단기 차익 실현이 불가능해요. 다주택자는 대출도 안 나와요. 리모델링 단지라 완전한 신축 대비 시장 평가가 다를 수 있고, 입주 후 실거래 형성까지 시간이 걸릴 수 있어요.
💡 투자 가능성: 단기 매도는 전매제한으로 불가해요. 3년 이후 장기 보유·매도를 전제로 한 투자자에게는 의미 있는 단지지만, 재당첨 10년이라는 기회비용까지 감안하면 투자 순수 관점에서는 신중하게 접근해야 해요.
❓ 자주 묻는 질문 (QnA)
Q1. 저는 경기도 성남시에 1년 6개월 거주 중인데, 해당지역으로 청약 가능한가요?
아니요, 해당지역 1순위는 2024.09.11. 이전부터 계속 2년 이상 거주한 분이어야 해요. 1년 6개월 거주라면 기타지역(수도권) 자격으로 1순위 청약은 가능해요. 경쟁에서 해당지역 1순위보다 불리하지만, 기타지역 물량이 있으면 신청 가능해요.
Q2. 중도금 집단대출이 가능하다고 했는데, 제가 기존에 주택이 있어도 받을 수 있나요?
중도금 집단대출은 2024년부터 분양가 관계없이 가능해졌어요. 다만 투기과열지구 다주택자의 경우 잔금 주담대(LTV 0%)는 사실상 불가능해요. 중도금 집단대출도 금융기관별 심사 기준이 다를 수 있으니 반드시 계약 전 은행에 확인하세요.
Q3. 특별공급 신생아 특례나 신혼부부 특례로 청약 시 과거 당첨 이력이 있어도 가능한가요?
네, 2025.03.31. 개정된 규칙에 따라 일정 조건에서 가능해요. 신혼부부 특별공급은 본인의 재당첨 제한 시작일이 혼인 전인 경우 1회에 한해 혼인특례 사용이 가능하고, 2024.6.19. 이후 출생한 자녀(태아·입양 포함)가 있으면 출산특례를 통해 세대 기준 1회 한해 특별공급 횟수 제한을 초과해 청약 신청이 가능해요. 단, 특례 선택 후 변경·취소가 불가하고 조건을 꼼꼼히 확인해야 해요.
🔍 정확한 시세 확인하기
이 글의 시세는 국토부 실거래가 + AI 분석 기반 추정치예요. 정확한 실시간 시세와 호가는 아래에서 직접 확인하세요.
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